Les entités juridiques françaises ou étrangères qui, directement ou indirectement, possèdent en France un ou plusieurs immeubles, ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens, sont redevables de la taxe de 3 % sur la valeur vénale de ces biens ou droits (TVVI ou taxe de 3 %).

Votre société s’était engagée à communiquer au fisc français, sur demande, le nom de ses associés. Même si l’immeuble et ses propriétaires n’ont pas changé, cet engagement ne suffira plus pour l’exonération de 2027. Et si votre société doit déclarer sans disposer d’un établissement stable en France, elle devra aussi indiquer qui recevra les actes d’un éventuel contrôle. 

De quelle exonération relève votre société

La taxe annuelle de 3 % porte sur la valeur de marché, au 1er janvier, des immeubles ou droits immobiliers qu’une entité détient en France. Une société étrangère peut être concernée même si c’est sa filiale française qui figure dans l’acte de propriété. L’emprunt qui a financé l’acquisition ne réduit pas la base imposable. 

La réforme du 25 juin 2026 n’a pas supprimé les autres exonérations. Ainsi, une société dont l’immobilier français représente moins de 50 % de ses actifs français peut rester exonérée à ce titre. Pour ce calcul, certains biens affectés à une activité professionnelle autre qu’immobilière ne sont pas retenus parmi les actifs immobiliers. Encore faut-il établir leur usage réel. 

L’affaire Isamo Immobilier donne la mesure de cette exigence. Une société suisse détenait, par une filiale française, un chalet proposé à la location avec services. Le mandat de gestion prévoyait notamment le ménage et le petit déjeuner. Mais les factures produites établissaient surtout le nettoyage des vitres et l’entretien de la piscine, non les services rendus aux occupants. La cour d’appel de Chambéry a refusé l’exonération invoquée (2 septembre 2025, n° 22/01976). 

Que faut-il déclarer au printemps 2027 ?

Pour les entités dont le siège est en France, dans l’Union européenne ou dans un État ou territoire éligible au titre d’une convention, l’exonération déclarative repose désormais sur un dépôt annuel. Le CGI fixe l’échéance de principe au 15 mai. Pour 2027, c’est la situation au 1er janvier 2027 qu’il faut documenter, et non celle du jour du dépôt. 

La déclaration précise l’adresse, la nature et la valeur des biens. Pour obtenir l’exonération totale sur cette base, l’entité doit aussi identifier tous les détenteurs de plus de 1 % des droits : leur nom, leur adresse et le nombre de titres ou de droits détenus par chacun. Lorsque seule une partie des détenteurs est identifiée, l’exonération peut être accordée à proportion des droits déclarés. 

Qui recevra les actes de contrôle en France ?

L’article 990 FA du CGI vise l’entité soumise à l’obligation déclarative qui n’a pas d’établissement stable en France. Elle désigne dans sa déclaration une personne physique fiscalement domiciliée en France ou une personne morale qui y a son siège. Sa mission légale est de recevoir, pour le compte de l’entité, les courriers, pièces de procédure et notifications relatifs au contrôle de la taxe ou à ses suites. 

Faute de désignation, la loi tient pour destinataire l’entité que l’administration connaît et qui est la plus proche de l’immeuble dans la chaîne de participations, même si cette entité est exonérée. Dans un groupe familial, la SCI propriétaire peut donc recevoir un acte destiné à la société mère étrangère. Le gérant de la SCI a alors le courrier en main ; les pièces et le pouvoir de décider peuvent, eux, se trouver à l’étranger. 

Lorsqu’une entité ne dépose pas sa déclaration, une mise en demeure restée sans régularisation pendant trente jours peut ouvrir la voie à une taxation d’office. Le BOFiP prévoit, sous conditions, une tolérance pour une première régularisation, y compris spontanée. Cette doctrine a été rédigée sous l’ancien régime : elle ne doit pas être tenue pour une garantie pour la campagne 2027. 

Quel mandat confier à son avocat ?

La loi n’impose pas de choisir un avocat. Recevoir un acte est une chose ; identifier le délai de réponse, réunir les justificatifs et discuter la position de l’administration en est une autre. La désignation prévue à l’article 990 FA ne fait pas du représentant le garant du paiement de la taxe. Le dépôt de la déclaration et l’assistance au contrôle relèvent d’une mission à convenir avec la société. 

Un point pratique peut simplifier le dépôt du formulaire 2746-SD : la société doit disposer d’un numéro SIREN, mais la DGFiP précise qu’elle n’a pas à créer son propre espace professionnel lorsque son conseil, dûment habilité, télédéclare depuis le sien en mode expert. 

Pour préparer l’échéance de mai 2027, le cabinet propose de partir de trois pièces : l’organigramme daté, le dernier engagement ou la dernière déclaration, et les justificatifs de la valeur du bien. À partir de ces documents, le cabinet peut identifier les entités qui doivent déclarer et convenir avec leurs dirigeants d’un mandat précis : réception des actes en France, préparation du dépôt annuel et, si la mission le prévoit, réponse à l’administration.