Vous avez signé un contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA) pour acquérir un logement neuf, et vous apprenez que le promoteur est en procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire). Pire, parfois, c’est la maison mère du promoteur qui est concernée, tandis que la vente a été conclue avec une société projet (comme une SCCV), filiale de cette dernière. Une situation complexe, où les enjeux financiers et juridiques sont majeurs. Heureusement, la loi prévoit des garanties spécifiques pour les acquéreurs, comme la garantie financière d’achèvement (GFA). Mais pour en bénéficier pleinement, il faut agir rapidement et méthodiquement. Voici ce que vous devez savoir pour sécuriser votre investissement et éviter les pièges.

1. VEFA, faillite du promoteur et garanties : ce que dit la loi

La protection des acquéreurs en VEFA
En cas de faillite du promoteur, la loi offre aux acquéreurs une protection essentielle : la garantie financière d’achèvement (GFA). Cette garantie, souscrite par le promoteur auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance, a un double objectif :

Rembourser les acquéreurs si les travaux ne peuvent pas être menés à terme.
Financer l’achèvement du chantier si la construction peut reprendre.
Théoriquement, cette garantie devrait vous permettre de récupérer vos fonds ou de voir votre logement enfin livré. Mais dans la pratique, les choses sont rarement aussi simples.
Redressement judiciaire vs liquidation judiciaire

Redressement judiciaire : Le promoteur est en difficulté, mais une reprise de l’activité est encore possible. Les acquéreurs doivent surveiller l’évolution de la procédure et vérifier si la GFA peut être mobilisée.
Liquidation judiciaire : La situation est irréversible. La GFA doit obligatoirement intervenir pour rembourser ou achever les travaux.
Attention : Si seule la maison mère est en liquidation judiciaire, mais que la société projet (celle qui a signé la VEFA) est toujours solvable, la mise en jeu de la garantie peut être plus délicate. Une analyse précise de la situation est indispensable pour éviter de perdre vos droits.
Un risque majeur : la prescription
La Cour de cassation a déjà statué en défaveur d’acquéreurs ayant tardé à agir. Si vous attendez trop longtemps pour mobiliser le garant d’achèvement, vous pourriez perdre le droit d’agir en justice. D’où l’urgence de consulter un avocat spécialisé en VEFA pour engager les démarches sans délai.

2. Mobiliser le garant d’achèvement : une course contre la montre
Pourquoi agir vite ?


Le garant d’achèvement (banque ou assureur) n’a aucun intérêt à engager des dépenses importantes pour reprendre un chantier. Il peut :

Contester la légitimité de votre demande, surtout si seule la maison mère est en faillite.
Retarder son intervention, espérant que la situation se résolve d’elle-même.
Or, plus vous attendez, plus votre situation financière se dégrade :

Accumulation des mensualités de prêt (même si le logement n’est pas livré).
Risque de prescription (généralement 2 ans à partir de la défaillance du promoteur).
Les étapes clés pour agir efficacement

Vérifier la validité de la GFA : Assurez-vous que le promoteur a bien souscrit cette garantie et que les conditions sont remplies.
Notifier le garant par écrit : Une lettre recommandée avec accusé de réception est indispensable pour déclencher la garantie.
Rassembler les preuves : Contrat de VEFA, preuves de paiement, attestations de retard, etc.
Engager un avocat spécialisé : Un professionnel saura négocier avec le garant et, si nécessaire, saisir le tribunal pour faire valoir vos droits.
Exemple concret : En 2025, plusieurs promoteurs ont fait faillite, laissant des centaines d’acquéreurs dans l’incertitude. Ceux qui ont agi rapidement ont pu obtenir le remboursement ou la reprise des travaux, tandis que d’autres, trop patients, ont perdu leur droit à indemnisation.

3. Que faire si les travaux s’éternisent ?

Le garant d’achèvement a accepté d’intervenir… mais rien n’avance
Même après la mobilisation de la GFA, les acquéreurs peuvent se heurter à une lenteur administrative ou à un manque de réactivité des mandataires ad hoc (les professionnels chargés de reprendre le chantier).
Les recours possibles

Engager la responsabilité du garant : Si son inertie aggrave votre préjudice (retards supplémentaires, coûts annexes), vous pouvez demander des dommages et intérêts.
Saisir le juge des référés : Pour obtenir une injunction à agir et accélérer la reprise des travaux.
Suspendre le remboursement de votre prêt : Une mesure temporaire pour éviter de vous retrouver en difficulté financière. Votre avocat peut vous aider à négocier avec votre banque.
Un marché saturé de mandataires ad hoc
Les banques et assureurs font appel à des mandataires ad hoc pour reprendre les chantiers. Mais ces professionnels sont peu nombreux et souvent débordés. Résultat : des retards supplémentaires pour les acquéreurs.
Solution : Un avocat peut faire pression sur le garant pour qu’il désigne rapidement un mandataire ou qu’il accepte une solution alternative (comme la désignation d’un nouveau promoteur).

4. Les limites de la GFA : ce qu’elle ne couvre pas

Pas d’indemnisation pour le retard de livraison
La GFA a pour seul objet de garantir l’achèvement des travaux ou le remboursement. Elle ne couvre pas :

Les retards de livraison liés à la faillite du promoteur.
Les malfaçons ou défauts de construction (qui relèvent de la garantie décennale ou des assureurs des entreprises).
Les malfaçons : un débat complexe
Si le chantier a été mal conduit, une expertise judiciaire peut être nécessaire pour déterminer les responsabilités. Ce processus peut prendre plusieurs années, pendant lesquelles les acquéreurs restent dans l’incertitude.

Une priorité : protéger vos intérêts financiers
Plusieurs actions sont possibles :

- Suspendre les paiements liés au prêt immobilier (sous réserve de l’accord de votre banque ou d’une décision de justice).
- Demander des dommages et intérêts pour préjudice moral ou financier.

Éviter les pièges

Ne pas être trop conciliant avec le promoteur ou le garant : Une attitude trop passive peut vous faire perdre vos droits.
Ne pas signer de nouveaux accords sans avis juridique : Certains promoteurs en difficulté proposent des renégociations désavantageuses.
Consulter un expert : Pour évaluer les malfaçons et les coûts de réparation.

Choisir un avocat expert pour recevoir les meilleurs et ne pas perdre de temps.