Par un arrêt du 8 janvier 2026 (Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 janvier 2026, 24-22.726, Publié au bulletin), la Cour de cassation a harmonisé la jurisprudence en matière de charge de la preuve concernant la qualification de terrain à bâtir.

Selon l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, quelle que soit leur utilisation, sont :

  • situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d'urbanisme,
  • effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, le cas échéant, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Ces deux conditions sont cumulatives et permettent ainsi d’éviter que l’expropriant soit amené à payer les plus-values apportées par les travaux qu’il réalise.

Les chambres d’expropriation des Cours d’appel divergent régulièrement sur la charge de la preuve relative à la qualification d’un terrain à bâtir, notamment s’agissant du dimensionnement des réseaux : certaines l’imputent à l’exproprié (Cour d’appel de Rennes, 15 novembre 2019, n° RG 18/08270 – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 5 mai 2022, n° RG 20/00064 – Cour d’appel de Caen, 26 juin 2024, n° RG 23/01122) tandis que d’autres la font peser sur l’expropriant (Cour d’appel de Lyon, 22 octobre 2024, n° RG 23/05237).

La Cour de cassation a mis un terme à ce débat jurisprudentiel en jugeant que « lorsque la qualification de terrains à bâtir n'est contestée qu'au motif de l'insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l'ensemble de la zone, il incombe à l'expropriant, responsable de l'aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l'article R. 112-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance. »

En conséquence, dès lors que l’exproprié établit l’existence de réseaux et que la contestation porte uniquement sur leur dimensionnement, il appartient à l’expropriant d’apporter la preuve de leur insuffisance au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation rejette donc le pourvoi estimant que la Cour d’appel n’avait pas inversé la charge de la preuve dès lors que l’expropriante était « seule à même de rapporter des éléments de preuve concrets sur l'existence, la configuration et la capacité suffisante de ces réseaux au regard de la zone ».

Cet arrêt offre une garantie procédurale à l’exproprié et impose à l’expropriant de produire des éléments techniques précis relatifs à la capacité des réseaux à l’échelle de la zone, en cas de contestation.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 janvier 2026, 24-22.726, Publié au bulletin