L'avis défavorable du rapporteur public devant la CAA de Marseille révèle les tensions contemporaines du droit de l'aménagement commercial...

 

À Valbonne, les giratoires sont en service, les échangeurs achevés, la passerelle piétonne en construction. Plus de 35 millions d'euros d'infrastructures routières sont engagés ou réalisés. Pourtant, le centre commercial qu'ils devaient desservir — le « Village de Sophia », ex-Open Sky — demeure juridiquement incertain.

Le 3 février 2025, devant la Cour administrative d'appel de Marseille, le rapporteur public a conclu à l'annulation du projet. Un avis qui, sans préjuger de la décision finale, éclaire de manière saisissante les mutations du contentieux de l'urbanisme commercial.

I - Une bataille de procédure aux enjeux considérables

L'histoire contentieuse du projet est sinueuse. Permis de construire initial en 2016, puis permis modificatif négocié avec la nouvelle municipalité écologiste pour réduire la surface commerciale de 43 000 à 30 000 m². En juin 2024, la CNAC invalide ce permis modificatif sur recours d'associations de commerçants. La Compagnie de Phalsbourg, promoteur du projet, annonce désormais un troisième permis modificatif.

Le cœur du débat juridique porte sur la caducité des autorisations. Pour les opposants, les délais d'engagement des travaux et d'ouverture du centre commercial sont dépassés depuis janvier 2024. Pour le promoteur et la commune, le contentieux antérieur aurait suspendu ces délais jusqu'en 2027.

L'enjeu financier est vertigineux : si le projet aboutit, la Compagnie de Phalsbourg participe à hauteur de 21 millions d'euros aux infrastructures. S'il échoue, la collectivité se retrouve avec des équipements routiers surdimensionnés et sans financement privé.

II - L'écologie comme nouveau prisme d'appréciation

La loi Climat et Résilience de 2021 a profondément modifié le cadre d'analyse des projets commerciaux. Son article 215 pose un principe général d'interdiction de toute autorisation d'exploitation commerciale entraînant une artificialisation des sols.

Le seuil de 10 000 m² constitue désormais une limite absolue : au-delà, aucune dérogation n'est possible. Or, le projet Village de Sophia, même dans sa version réduite, dépasse largement ce seuil avec 30 000 m² de surface de vente.

C'est là que réside le paradoxe du dossier : si les autorisations antérieures sont déclarées caduques, le promoteur devrait déposer une demande entièrement nouvelle. Et dans ce cas, comme le soulignent les associations requérantes, le projet serait mécaniquement impossible au regard de la législation actuelle.

La CNAC elle-même, dans son rapport d'activité 2024, revendique ce « tournant décisif et structurant » vers la sobriété foncière. La Commission veille désormais à « favoriser des projets économes en sols » et à « limiter l'imperméabilisation », recherchant « constamment le juste équilibre des polarités commerciales, notamment entre centres-villes et périphéries ».

Le Village de Sophia cristallise cette tension : un projet de périphérie, pensé pour l'automobile, sur des espaces encore largement naturels, à l'heure où l'objectif du « zéro artificialisation nette » irrigue l'ensemble du droit de l'urbanisme.

III - La concurrence : un but jamais totalement absent ?

Officiellement, le droit de l'aménagement commercial n'a plus pour objet de protéger les commerçants existants. Depuis la loi LME de 2008, l'urbanisme commercial s'est recentré sur des critères d'aménagement du territoire.

Pourtant, l'impact sur les centres-villes n'a pas disparu de l'analyse. Il refait surface sous l'angle de la « cohésion territoriale » et de la « désertification commerciale ». Les associations requérantes — dont « En toute franchise », portée par des commerçants de Cagnes-sur-Mer — invoquent précisément ces effets déséquilibrants.

La Côte d'Azur concentre déjà trois des quinze plus grands centres commerciaux de France (Cap 3000, Polygone Riviera, et potentiellement Village de Sophia). Les opposants soulignent qu'en moins de dix ans, les grandes surfaces commerciales auraient augmenté leur emprise de 50 % dans le département, alors même que la population est stable.

L'argument n'est pas frontalement concurrentiel — ce qui le rendrait juridiquement inopérant — mais il devient recevable dès lors qu'il est reformulé en termes d'équilibre territorial et de vitalité des centres urbains. Une subtilité que la CNAC et les juridictions administratives intègrent désormais pleinement dans leur appréciation.

IV - Une question de principe : le fait accompli face au droit

Au-delà du cas d'espèce, le dossier Village de Sophia pose une question systémique : peut-on engager des infrastructures publiques massives avant que le socle juridique du projet qu'elles accompagnent soit définitivement sécurisé ?

Les travaux routiers sont financés majoritairement par les collectivités (commune, CASA, département). Ils sont achevés ou en cours d'achèvement. Si le centre commercial n'aboutit jamais, ces équipements demeureront — giratoires sans destination, voies bus-tram sans chalands.

La responsabilité des personnes publiques pourrait alors être interrogée : imprudence dans l'engagement de fonds publics, anticipation excessive, voire rupture d'égalité devant les charges publiques si le préjudice s'avère anormal et spécial.

Le maire  résume parfaitement le dilemme : « Soit pas de centre commercial et je serai arrivé à mes fins, mais pas de participation de 21 millions d'euros. Soit le promoteur obtient son permis, participe aux infrastructures, mais il y aura un centre commercial. »

Perspectives :

Le jugement de la CAA de Marseille est attendu dans les prochaines semaines. Quelle que soit la décision, elle ne mettra probablement pas fin au contentieux : un pourvoi en cassation reste possible.

Mais l'enjeu dépasse ce seul projet. Le dossier Village de Sophia illustre une mutation profonde du droit de l'urbanisme commercial :

  • L'écologie n'est plus un critère parmi d'autres : elle devient un filtre d'admissibilité ;
  • La concurrence, officiellement exclue, revient par la préoccupation de l'équilibre territorial ;
  • Le fait accompli — infrastructures réalisées, investissements engagés — ne suffit plus à garantir la validation d'un projet ;
  • Et la CNAC, longtemps perçue comme complaisante envers les grands projets, affirme désormais une doctrine restrictive.

Pour les praticiens du droit de l'urbanisme, le message est clair : les projets commerciaux d'envergure en périphérie ne peuvent plus être conçus sur les modèles du passé. La sobriété foncière n'est plus une option, mais une condition de légalité.

Me Laurent GIMALAC, Avocat au barreau de Grasse, bureau secondaire à Paris - Docteur en droit et spécialiste en droit de l'environnement