Vous êtes mandataire immobilier et vous vous posez la question de votre droit à une indemnisation lorsque votre mandant refuse de réaliser la vente avec une personne que vous lui avez présentée, souhaitant acheter aux conditions du mandat.

A titre de rappel, la loi dite "Hoguet" du 2 janvier 1970 prévoit en son article 6, I :

« qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes [physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui], et ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».

Il ressort de cet article que l'agent immobilier ne peut rien percevoir tant que l'opération - objet de son mandat -, ne s'est pas effectivement réalisée par la matérialisation de l'engagement des parties constatée dans un seul acte écrit.

L'agent immobilier ne peut pas non plus réclamer l'indemnité qui serait prévue au mandat en cas de refus du mandant de conclure la vente, ni réclamer le montant de la clause pénale stipulée au compromis en l'absence de régularisation de la vente.

En effet, ces clauses sont considérées par la Cour de cassation comme allant à l'encontre des dispositions d'ordre public de la loi Hoguet dès lors que l'opération n'a pas été effectivement conclue .

 

Toutefois, si le mandant refuse la vente, le mandataire peut prétendre à des dommages et intérêts s’il prouve une faute de son mandant qui l’aurait privé de la réalisation de la vente.

Or, la preuve d’une telle faute s’avère extrêmement difficile dans les faits.

Il a, par exemple, été jugé par deux arrêts récents de la Cour de cassation que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par le mandataire achetant aux conditions du mandat ne constitue pas une faute ouvrant droit à honoraires ou à indemnisation.

Le refus du mandant a même été considéré non fautif lorsqu'il s'exprime par une rétractation du vendeur après avoir pourtant accepté et contresigné une offre d'achat.

Dans cette situation, la Cour de cassation interprète l'article 6 de la loi Hoguet à la lettre, et par conséquent, refuse l'application de la clause pénale contractuellement prévue, ainsi que toute rétribution à l'agent immobilier du fait que la vente n'a pas été effectivement conclue.

Plus encore, si une promesse synallagmatique de vente a été signée, dès lors qu'elle n'est pas réitérée par acte authentique et que les parties n'ont pas commis de faute,  le mandataire n'a droit ni à sa rémunération ni à être indemnisé.

 

Donc, pour répondre à la question posée au départ de cette analyse, au regard des dispositions légales et jurisprudentielles susmentionnées, il sera à notre sens, extrêmement difficile, voire même impossible d’obtenir la condamnation de votre mandant à vous payer une indemnisation.

En effet, quand bien même sa rétractation est à l’origine de la non-réalisation de la vente, cette dernière ne semble pas être fautive au sens des textes et de la jurisprudence précités.

 

Pour plus de conseils et/ou assistance en la matière, vous pouvez contacter notre Cabinet.

Dimanche, 23 janvier 2022