Une réforme à anticiper pour les entreprises implantées en zones franches urbaines

La réforme des dispositifs fiscaux liés à la politique de la ville continue de produire ses effets. Dans le prolongement de la suppression des zones franches urbaines – territoires entrepreneurs (ZFU-TE), la loi de finances pour 2026 met fin à l’exonération de taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (TSB) dont bénéficiaient jusqu’alors les entreprises implantées dans ces zones.

Cette évolution, désormais commentée par l’administration fiscale, concerne directement les entreprises disposant de surfaces imposables en Île-de-France ainsi que dans les départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes.

Une conséquence directe de la suppression des ZFU-TE

Dans le cadre de la réforme des mécanismes de soutien à la géographie prioritaire de la politique de la ville, les G et H du I de l’article 42 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ont supprimé les exonérations de TSB prévues :

  • à l’article 231 ter du Code général des impôts pour l’Île-de-France ;

  • à l’article 231 quater du CGI pour certains départements de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Ces exonérations bénéficiaient jusqu’à présent aux entreprises exploitant des locaux situés dans les ZFU-TE visées à l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire.

Sont concernés :

  • les bureaux ;

  • les locaux commerciaux ;

  • les locaux de stockage ;

  • les surfaces de stationnement annexées à ces activités.

Une suppression différée en raison du principe d’annualité de la taxe

La portée immédiate de cette suppression devait toutefois être conciliée avec le principe d’annualité applicable à la taxe sur les bureaux.

En effet, la TSB est établie pour l’année entière en fonction de la situation existant au 1er janvier de l’année d’imposition.

Or, la loi de finances pour 2026 n’a été publiée que le 19 février 2026, soit postérieurement au 1er janvier 2026.

L’administration fiscale en déduit que :

  • l’exonération demeure applicable pour les impositions établies au titre de l’année 2026 ;

  • la suppression de l’exonération ne prendra effet qu’à compter des impositions dues au titre de l’année 2027.

Cette précision présente un intérêt pratique important pour les entreprises concernées, qui conservent une année supplémentaire d’exonération avant l’entrée en vigueur définitive du nouveau régime.

Des conséquences pratiques à anticiper dès maintenant

Même si la suppression n’est pleinement effective qu’à compter de 2027, les entreprises concernées ont tout intérêt à anticiper dès à présent les impacts financiers et déclaratifs de cette réforme.

Une attention particulière devra être portée :

  • à la qualification des surfaces imposables ;

  • à la cartographie des établissements situés en anciennes ZFU-TE ;

  • aux obligations déclaratives en matière de TSB ;

  • ainsi qu’aux refacturations de charges immobilières dans les groupes ou ensembles locatifs.

Pour certaines entreprises disposant d’importantes surfaces tertiaires ou logistiques, la disparition de cette exonération pourra entraîner une augmentation significative du coût d’occupation immobilier à compter de 2027.

Les entreprises concernées doivent dès à présent anticiper les conséquences financières et déclaratives de cette réforme et, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires afin de sécuriser leur situation fiscale avant l’entrée en vigueur effective de la suppression de l’exonération.

Cela implique notamment de procéder à une revue des surfaces imposables, de vérifier les modalités de déclaration de la TSB, d’évaluer l’impact budgétaire de la fin du régime dérogatoire et, le cas échéant, d’adapter les schémas d’implantation ou les refacturations immobilières internes.

Une réforme qui s’inscrit dans la refonte des aides territoriales

Cette suppression traduit la volonté du législateur de réorganiser les dispositifs fiscaux territoriaux historiquement attachés aux ZFU-TE.

La logique actuelle consiste désormais à substituer aux anciens régimes zonés des mécanismes plus ciblés, notamment en faveur des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Les entreprises implantées dans ces territoires devront donc réévaluer l’ensemble des dispositifs encore mobilisables afin de sécuriser leur situation fiscale et d’anticiper les nouvelles charges applicables à compter de 2027.