baux commerciaux : la clause de non-recours ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance
Une société locataire avait subi d’importants désordres dans des locaux commerciaux (infiltrations). Elle a demandé en justice l’indemnisation de son préjudice au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le bail contenait pourtant une clause par laquelle le locataire renonçait expressément à tout recours contre le bailleur, même en cas de troubles de jouissance ou de perte d’exploitation.
Une cour d’appel lui avait donné raison, mais la Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel, en rappelant que :
"Une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance."
En clair : même si une clause du bail exclut toute indemnisation en cas de privation de jouissance, elle ne peut jamais permettre au bailleur de se soustraire à son obligation fondamentale de délivrer un local conforme à l’usage convenu.
Avec une question de savoir si les clauses mettant à la charge du preneur certains travaux pourraient être considérés comme valables même si les travaux en question relèvent de l’obligation de délivrance en principe.
En tout cas, les clauses de non-recours qui n’ont pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien de réparation ne peuvent être considérés comme valables
Ainsi le bailleur se doit de maintenir les locaux en bon état pendant toute la durée du bail. Une clause de non-recours ne protège pas contre une action du preneur fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance.
Et le preneur conserve la possibilité d’agir contre son bailleur si les locaux deviennent impropres à l’usage prévu, même s’il a signé une clause de renonciation à recours.
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