Pour rappel, « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire » (L’article L.145-46-1 du code de commerce).

Par deux arrêts n°23-19.292 et 23-17.604 en date du 19 juin 2025, la Cour de cassation a rappelé concernant la disposition légale que : « ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d'acquérir en priorité au-delà de l'assiette du bail qui lui a été consenti. Selon le dernier alinéa du même texte, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s'applique en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial. Il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial. La cour d'appel ayant constaté que les locaux loués ne constituaient qu'une partie des lots objets de la vente, elle en a exactement déduit que la locataire ne bénéficiait pas d'un droit de préférence ».

Bon à savoir : La droit de préférence du preneur est donc limité à l’objet du contrat. En l’absence de notification de la vente au preneur, n’hésitez pas à solliciter l’assistance, le conseil et/ou la représentation de votre avocat.

Source : Civ. 3e, 19 juin 2025, 23-19.292