Faut-il attendre que le mur s'effondre pour agir ? Que l'arbre tombe, que le talus glisse, que l'incendie se déclare ? La question n'est pas théorique. Beaucoup de différends de voisinage naissent d'une menace que l'on voit venir, mais qui ne s'est pas encore réalisée. Or, par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser que, dans certains cas, le seul risque de dommage peut justifier que le voisin soit condamné à agir, avant même qu'un préjudice ne soit subi. Une évolution réelle, mais prudente — et étroitement conditionnée.

Un trouble n'est pas forcément un dommage déjà subi

Le droit français connaît de longue date un principe simple : nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Pendant plus d'un siècle, ce principe n'a existé qu'à travers les décisions des juges, sans figurer dans aucun texte. La loi du 15 avril 2024 l'a depuis inscrit dans le Code civil, à l'article 1253, qui pose désormais une responsabilité de plein droit — c'est-à-dire sans qu'il soit nécessaire de prouver une faute. (L'arrêt commenté ici portant sur des faits antérieurs, il continue de se référer au principe tel qu'il avait été dégagé par la jurisprudence ; le raisonnement reste cependant transposable.)

Ce qu'il faut retenir, c'est que le trouble anormal de voisinage ne se confond pas nécessairement avec un dommage déjà réalisé. Il peut résider dans une situation de danger, dès lors que ce danger est suffisamment établi, qu'il provient bien du fonds voisin, et qu'il présente une gravité telle qu'il dépasse ce qu'un propriétaire doit normalement supporter. C'est précisément ce point que l'arrêt de 2026 vient confirmer.

Ce que dit l'arrêt du 5 mars 2026

L'affaire opposait deux sociétés propriétaires de parcelles voisines. L'une possédait un terrain situé en contrebas, le long duquel se trouvait un talus ; l'autre, le fonds qui surplombait. Après un éboulement du talus, le propriétaire du fonds supérieur a fait désigner un expert, puis demandé que son voisin soit condamné à réaliser les travaux de consolidation nécessaires pour éviter un nouvel effondrement et, par ricochet, l'affaissement de son propre terrain.

La cour d'appel avait rejeté cette demande, au motif que le demandeur ne démontrait aucun désordre actuel sur son terrain : il invoquait un risque d'effondrement en cas de fortes pluies, mais aucun dommage ne s'était encore produit.

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle reproche aux juges de s'être arrêtés au constat de l'absence de dommage actuel, sans rechercher si l'absence de travaux de consolidation du talus ne faisait pas courir au terrain voisin un risque de dommages excédant les inconvénients normaux du voisinage. Autrement dit : le juge ne peut pas écarter la demande d'un revers de main parce que rien ne s'est encore effondré. Il doit examiner le risque lui-même.

Une décision qui s'inscrit dans une lignée

Cet arrêt ne sort pas de nulle part. Il prolonge une série de décisions qui, depuis une vingtaine d'années, acceptent que le risque puisse constituer un trouble réparable — à condition d'être sérieux et concret.

On peut songer à cette villa bordant un golf, dont la propriétaire subissait des projections répétées de balles : le trouble ne tenait pas seulement aux impacts déjà constatés, mais à l'exposition permanente du terrain à des projections appelées à se reproduire (Cass. 2e civ., 10 juin 2004). De même, le stockage de paille à proximité immédiate d'une habitation a pu être jugé fautif en raison du risque d'incendie qu'il créait, indépendamment de tout sinistre déjà survenu (Cass. 2e civ., 24 février 2005).

Plus proche encore de l'affaire de 2026, la Cour avait déjà admis, en 2013, que le refus d'un propriétaire de réaliser des travaux de confortement sur son terrain pouvait constituer un trouble anormal, dès lors que ces travaux étaient nécessaires pour éviter l'effondrement de la maison voisine en cas de fortes pluies (Cass. 3e civ., 24 avril 2013). Le parallèle est frappant : là aussi, c'est l'inaction maintenant un danger qui était sanctionnée. Dans le même esprit, la Cour a jugé en 2019 qu'un mur de soutènement mal construit, dont les défauts compromettaient la stabilité et créaient un risque d'effondrement pour le fonds situé en contrebas, constituait un trouble anormal — sans qu'il soit nécessaire d'attendre que le mur cède (Cass. 2e civ., 24 octobre 2019).

La question des arbres dangereux illustre une nuance utile. Lorsque de grands cèdres menaçaient une maison voisine, leur abattage a pu être ordonné à titre préventif, avant toute chute (Cass. 3e civ., 1er mars 2023). En revanche, dans une affaire de 2014 souvent citée, les arbres s'étaient déjà abattus sur la propriété voisine lors d'une tempête : le dommage était donc réalisé, et c'est la dangerosité antérieure de ces arbres qui a permis de caractériser l'anormalité du trouble et d'écarter la force majeure (Cass. 3e civ., 10 décembre 2014). Ces décisions montrent surtout que ni la conformité aux règles de plantation, ni l'ancienneté des arbres ne suffisent à écarter le trouble lorsque la sécurité des biens est réellement en jeu.

À quelles conditions ? La ligne de crête

C'est ici qu'il faut être précis, car la portée de cette jurisprudence est plus mesurée qu'il n'y paraît. Le juge n'indemnise pas n'importe quelle inquiétude.

La simple crainte ne suffit pas. La peur d'un voisin, même sincère, n'est pas en elle-même un trouble que le droit répare. De même, un risque purement hypothétique — qui dépendrait d'un enchaînement incertain de circonstances, ou qui ne reposerait sur aucun élément technique — demeure insuffisant.

Pour que le risque justifie une condamnation, il doit être concret, techniquement démontré, imputable à l'état ou à l'usage du fonds voisin, et suffisamment grave. C'est en ce sens que l'on parle parfois de « risque avéré ». La formule exacte varie toutefois d'une décision à l'autre, et il faut rester prudent sur les mots : certains arrêts évoquent la certitude du dommage futur, tandis que d'autres se contentent d'un risque caractérisé, sans exiger que l'effondrement soit certain ou inéluctable. Dans tous les cas, le point commun est que le juge doit apprécier le danger concrètement, le plus souvent à partir d'une expertise technique. L'arrêt de 2026 ne renverse donc pas la logique antérieure ; il rappelle au juge qu'il doit prendre la peine d'examiner ce risque, plutôt que de l'écarter au prétexte qu'aucun dommage n'est encore visible.

Cette ligne permet d'éviter deux excès. D'un côté, réduire le trouble anormal de voisinage à un simple contentieux de réparation, où il faudrait attendre la catastrophe pour agir, irait à l'encontre de la fonction préventive que le droit civil peut aussi remplir. De l'autre, transformer ce contentieux en une action générale contre tout risque redouté ouvrirait la porte à l'indemnisation de l'angoisse abstraite. Le droit du voisinage sanctionne une situation objectivement anormale, pas une appréhension subjective.

En pratique

Pour un propriétaire confronté à une menace provenant du terrain voisin — talus instable, arbre dangereux, ouvrage menaçant ruine — cet arrêt confirme qu'il n'est pas toujours nécessaire d'attendre le dommage pour agir. Mais il rappelle aussi que le succès d'une telle démarche dépend entièrement de la qualité de la preuve du risque.

Concrètement, cela suppose en général de faire constater la situation par un commissaire de justice (huissier), puis, le plus souvent, de solliciter une expertise — au besoin par la voie d'un référé — afin d'établir techniquement la réalité et la gravité du danger, ainsi que les travaux propres à y mettre fin. C'est ce dossier technique qui fera la différence devant le juge, bien davantage que l'expression d'une crainte.

Cet article a une vocation purement informative et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation de voisinage est particulière et appelle une analyse au cas par cas. Pour toute difficulté concrète, le cabinet de Me Gimalac (Barreau de Grasse et bureau secondaire à Paris) se tient à votre disposition.

Références

  • Loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 ayant introduit l'article 1253 du Code civil (codification du régime du trouble anormal de voisinage).
  • Cass. 2e civ., 10 juin 2004, n° 03-10.434 (projections de balles de golf) — publié au Bulletin.
  • Cass. 2e civ., 24 février 2005, n° 04-10.362 (risque d'incendie / stockage de paille) — publié au Bulletin.
  • Cass. 3e civ., 24 avril 2013, n° 10-28.344 (risque d'effondrement / travaux de confortement).
  • Cass. 3e civ., 10 décembre 2014, n° 12-26.361 (chute d'arbres lors d'une tempête ; dommage réalisé) — publié au Bulletin.
  • Cass. 2e civ., 24 octobre 2019, n° 18-20.701 (risque d'effondrement d'un mur de soutènement défectueux) — inédit.
  • Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-19.716 (cèdres menaçant une habitation ; abattage préventif).
  • Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-20.575 (risque d'éboulement d'un talus).