Conformément à l’article L145-40-2 et R145-35 du Code du commerce, certaines charges ne peuvent être imputées au locataire :

 

« Ne peuvent être imputés au locataire :

 

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

 

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

 

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

 

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

 

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

 

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

 

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ».

 

A l’exception des charges exclues par l’article R.145-35 du Code du commerce, la bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014 peut répercuter au locataire toutes les charges.

 

Il résulte de la rédaction de l’article R.145-35 al.5 du Code de commerce que les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail sont des charges non imputables au locataire.

 

Néanmoins, le bail peut toujours stipuler à la charge du locataire les honoraires de gestion technique et administrative de l’immeuble.

 

Il est à noter que conformément à l’article L145-40-2 du Code de commerce, le bailleur communique à la demande du locataire tous documents justifiant du montant des charges.

 

En ce sens, la Cour d’appel de Douai a retenu que les honoraires de gestion administrative et technique doivent être justifiés par le coût de gestion de l’immeuble :

 

« Sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la nature même des honoraires, qui selon le bailleur serait lié à la 'gestion des charges de l’immeuble et à la gestion technique de l’immeuble’ tandis que M. Z souligne qu’en le fixant au prorata des loyers perçus, il s’agit d’honoraires liés à la gestion des loyers, la cour ne peut que constater que cette dépense n’étant de toute façon pas prouvée par le bailleur, qui ne justifie pas de coût de gestion de l’immeuble. Il ne peut qu’en être débouté ».

(Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 2, 12 juillet 2018, n° 18/00485)

 

 

 

Maître ELIACHEFF est à votre disposition pour vous conseiller et rédiger votre bail commercial.