Le délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale court, que la lettre recommandée soit retirée ou non, à partir du lendemain de sa première présentation au domicile du destinataire. C’est ce qu’a jugée la Cour de cassation dans une décision du 16 avril (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, FS-B ).

En l'espèce, le propriétaire d'un lot au sein d'une résidence soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires, lequel a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de cette action.

C'est à bon droit que la Cour d'appel (CA Orléans, 12 juin 2024, n° 23/02579) a jugé irrecevable l'action tendant à la contestation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Le juge du droit approuve les juges du fond au visa des articles 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, et 64, alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version antérieure à celle issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 .

La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d'une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l'assemblée générale, au domicile du destinataire, juge la Haute Juridiction.

Dans cette même décision, la Cour de cassation énonce que les dispositions critiquées ne méconnaissent pas les exigences de l'article 6, § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

En effet, pour les hauts magistrats, si ces dispositions ont pour effet de restreindre le délai pour agir ouvert au copropriétaire lorsque la lettre recommandée ne lui est pas remise dès sa première présentation :

- elles résultent de textes clairs et leurs conséquences sont prévisibles ;

- elles n'atteignent pas le droit d'accès à un tribunal dans sa substance même, dès lors que le copropriétaire, qui dispose d'un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée et conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué ;

- elles poursuivent un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et, notamment, dans la mise à exécution des décisions collectives.

(Source : Lexis360 du 30/04/2026)