Le nouvel impôt sur la fortune qui vise la fortune immobilière (IFI) va s'appliquer à toute personne qui se sert d'un immeuble pour une actvité commerciale, comme un meublé de tourisme, si cette entreprise est sous la forme d'une entreprise individuelle et qu'elle n'est pas l'activité principale, alors que si l'activité était exercée sous la forme d'une société, elle serait nécessairement exonérée. C'est une discrimination.

Je n'évoque ici que les meublés de tourisme qui fournissent les prestations parahôtelières de telle sorte qu'ils ont la qualité d'exploitant parahôtelier et non celle des loueurs en meublé, stricto sensu, car le régime des loueurs en meublé est disctinct.

Exonération des immeubles à usage professionnel détenus par les sociétés

Les immeubles à usage professionnel sont en principe exclus de l'IFI.

Leur exclusion générale est expressément prévue lorsque ces immeubles sont détenus par des sociétés.

En effet, les titres d'une société exerçant une activité professionnelle sont toujours exonérés d'IFI.

Cette exonération s'applique si la société détient des immeubles et si ces immeubles sont affectés à l'activité professionnelle de la société.

Cette exonération est générale, elle s'applique pour tous les associés, même passifs. Elle bénéficie même aux associés qui n'exercent pas leur activité professionnelle dans la société.

Art. 965 du CGI :

"L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année :

l° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;

2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1e du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.

Pour déterminer la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, il est appliqué à la valeur des parts ou actions déterminée conformément aux dispositions de l'article 973 un coefficient correspondant au rapport entre, d'une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens et, d'autre part, la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société ou de l'organisme mentionné au premier alinéa du présent 2°.(…)

Ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2° :

a) Les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société ou l'organisme mentionné au même premier alinéa ou par une société ou un organisme dont la société ou l'organisme mentionné audit premier alinéa détient directement ou indirectement des parts ou actions, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme qui les détient ; (…)"

Absence de régime d'exonération générale pour les immeubles détenus par les entreprises individuelles

Les immeubles des entreprises individuelles sont assujettis à l'IFI.  Contrairement aux associés des sociétés, aucune exonération générale n'est pas prévue pour les exploitants d'entreprise individuelle.

Certes, lorsqu'une entreprise individuelle est l'activité principale du contribuable, les immeubles qui se trouvent dans cette entreprise sont nécessairement exonérés d'IFI, en application du régime d'exonération des biens professionnels qui existaient déjà en matière d'ISF (ancien article 885 N du CGI) et qui est reconduit pour l'IFI (art. 975 du CGI).

En revanche si l'activité n'est pas principale, les immeubles détenus par une entreprise individuelle doivent être assujettis à l'IFI.

Par exemple, une personne qui exploite un meublé de tourisme à titre individuel sera assujettie à l'IFI à hauteur de la valeur de l'immeuble, si cette activité de meublé de tourisme n'est pas son activité principale. Cette situation est assez fréquente en pratique.

Cette situation n'est pas conforme à l'intention du législateur.

Il était en effet prévu que l'IFI ne s'applique pas aux immeubles utilisés à titre professionnel.

Dans la première version du projet de loi de finances, l'article 964 du CGI était ainsi rédigé :

"Il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle de leur propriétaire désigné sous le nom d'impôt sur la fortune immobilière."

L'expression "non affectés à l'activité professionnelle de leur propriétaire" ne figure pas dans la version finalement votée mais ce principe général correspond bien à l'intention affichée du législateur et elle a bien été respectée dans le texte finalement adopté, sauf pour les entreprises individuelles.

Cette situation pourrait être considérée comme une discrimination anticonstitutionnelle car elle institue une différence de traitement sans rapport avec les objectifs de la loi, et même directement contraire à l'intention du législateur.

Cette question pourrait être réglée par une réforme législative, et au moins par une précision favorable de la doctrine administrative publiée au BOFIP.

Il reste à espérer une évolution en ce sens.