La fiscalité des sociétés civiles immobilières françaises détenues par des non-résidents continue de susciter de nombreuses interrogations. Une récente réponse ministérielle à la question écrite n° 5948 du député Pieyre-Alexandre Anglade apporte un éclairage intéressant sur la position de l'administration française concernant les SCI détenues par des résidents belges.
Si la réponse du Gouvernement ne surprendra pas les praticiens du droit fiscal international, elle met néanmoins en lumière les difficultés persistantes résultant des divergences de qualification entre États et rappelle l'importance d'une analyse fiscale préalable avant toute opération patrimoniale impliquant un bien immobilier français.
Une problématique récurrente pour les résidents belges
La question parlementaire portait sur la situation de contribuables résidant en Belgique et détenant des biens immobiliers en France par l'intermédiaire de SCI soumises au régime fiscal des sociétés de personnes.
En droit fiscal français, la SCI est fiscalement translucide. Les revenus réalisés par la société sont déterminés au niveau de celle-ci mais imposés directement entre les mains des associés à proportion de leurs droits sociaux.
Lorsqu'un immeuble est situé en France, les revenus correspondants sont imposables en France conformément aux principes conventionnels classiques et aux stipulations de la convention fiscale franco-belge.
Les difficultés apparaissent toutefois lorsque la SCI procède à la distribution des bénéfices ou lorsque les autorités fiscales des deux États retiennent des qualifications différentes pour appréhender les mêmes flux financiers.
C'est précisément cette divergence d'analyse qui était dénoncée dans la question adressée au Gouvernement.
La position du ministre : aucune double imposition juridique
Dans sa réponse, le ministre rappelle que les bénéfices réalisés par une SCI française sont imposables en France, État dans lequel se situe l'immeuble et le siège de la société.
Cette imposition est supportée directement par les associés en raison du régime de transparence fiscale applicable à la SCI.
Le Gouvernement précise ensuite que les distributions effectuées par une SCI qui n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés ne supportent aucune retenue à la source en France.
Selon cette analyse :
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les bénéfices sont imposés en France ;
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les distributions ne sont pas imposées en France ;
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les distributions peuvent être imposées dans l'État de résidence de l'associé, notamment en Belgique.
Le ministre en conclut qu'il n'existe aucune double imposition juridique, tant au niveau des bénéfices que des distributions.
Cette position s'inscrit dans une lecture classique des conventions fiscales internationales et de la distinction entre les différents revenus appréhendés par chaque État.
Une réponse juridiquement fondée mais économiquement discutable
La réponse ministérielle est techniquement cohérente.
Pour autant, elle ne répond que partiellement à la préoccupation exprimée par les contribuables concernés.
En effet, la distinction entre double imposition juridique et double imposition économique est essentielle.
La double imposition juridique suppose qu'un même revenu soit imposé deux fois entre les mains d'un même contribuable par deux États différents.
La double imposition économique correspond, quant à elle, à la taxation successive d'une même richesse sous des qualifications juridiques distinctes.
Or, c'est précisément cette seconde situation qui est régulièrement invoquée par certains résidents belges.
Là où la France considère que les revenus de la SCI ont déjà été imposés entre les mains de l'associé au titre de la transparence fiscale, la Belgique peut être conduite à appréhender certaines distributions sous un angle différent et à les soumettre à sa propre fiscalité.
Le désaccord ne porte donc pas tant sur l'existence d'une double imposition juridique que sur la manière dont chaque État qualifie la même réalité économique.
Le parallèle avec la Suisse : une comparaison intéressante
La question parlementaire relevait d'ailleurs que certaines conventions fiscales conclues par la France offrent des réponses plus élaborées à ce type de difficulté.
Le député citait notamment les conventions conclues avec la Suisse et le Luxembourg.
Cette référence mérite attention.
Les travaux internationaux menés sous l'égide de l'OCDE ont progressivement conduit les États à intégrer dans leurs conventions fiscales des dispositions spécifiques relatives aux entités fiscalement transparentes.
L'objectif est simple : éviter qu'une même structure soit qualifiée différemment selon les États concernés et réduire ainsi les risques de doubles impositions économiques.
La pratique conventionnelle franco-suisse apparaît à cet égard plus aboutie dans la prise en compte des problématiques liées aux structures transparentes.
À l'inverse, la convention franco-belge demeure plus exposée aux conflits de qualification susceptibles de naître autour des SCI françaises détenues par des résidents belges.
Une occasion manquée lors de la négociation de la nouvelle convention franco-belge
Cette situation est d'autant plus remarquable que la France et la Belgique ont signé le 9 novembre 2021 une nouvelle convention fiscale destinée à moderniser leurs relations fiscales bilatérales.
La négociation de ce texte aurait pu constituer une occasion privilégiée pour clarifier le traitement des SCI françaises et des revenus qui en sont issus.
La réponse ministérielle laisse toutefois entendre qu'aucune adaptation particulière n'a été retenue sur ce sujet.
Cette absence d'évolution est susceptible de surprendre alors que la fiscalité des entités transparentes figure aujourd'hui parmi les enjeux majeurs de la fiscalité internationale.
Il n'est d'ailleurs pas exclu que les autorités belges soient elles-mêmes amenées à préciser ou à faire évoluer leur doctrine sur cette question dans les années à venir.
Une vigilance accrue en cas de cession d'un bien immobilier français
Au-delà du débat doctrinal, cette réponse ministérielle délivre un enseignement pratique essentiel.
Les non-résidents détenant un patrimoine immobilier en France au travers d'une SCI doivent impérativement anticiper les conséquences fiscales de leurs opérations patrimoniales.
Cette recommandation est particulièrement importante en cas de vente d'un immeuble détenu par une SCI ou de cession des parts de la société.
Selon les situations, le coût fiscal global pourra dépendre :
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des règles françaises relatives aux plus-values immobilières ;
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des dispositions de la convention fiscale applicable ;
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du traitement retenu dans l'État de résidence de l'associé ;
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des mécanismes d'élimination de la double imposition ;
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de la qualification juridique de la SCI dans chacun des États concernés.
Les conséquences fiscales peuvent ainsi varier considérablement d'un contribuable à l'autre.
Les résidents belges, mais également les résidents suisses, luxembourgeois ou plus généralement tous les non-résidents détenant un bien immobilier français via une SCI, ont donc tout intérêt à consulter leur avocat fiscaliste avant la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis.
Une analyse préalable permet d'évaluer le coût fiscal réel de l'opération en France et dans l'État de résidence, d'identifier d'éventuels risques de double imposition économique et, le cas échéant, d'envisager les solutions les plus adaptées.
Dans un environnement fiscal international de plus en plus complexe, cette anticipation constitue souvent le meilleur moyen d'éviter des déconvenues fiscales particulièrement coûteuses après la réalisation de l'opération.
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