La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) continue de s’affirmer comme un pilier du marché immobilier neuf en 2025, séduisant aussi bien les primo-accédants que les investisseurs. Cette formule, qui permet d’acquérir un bien sur plan avant même sa construction, offre de nombreux avantages : personnalisation du logement, respect des dernières normes énergétiques, garanties solides, frais de notaire réduits et fiscalité avantageuse. Mais la VEFA n’est pas exempte de risques et d’exigences juridiques strictes, comme le rappelle une récente décision de la Cour de cassation venue préciser le régime des recours en cas de non-conformité apparente du bien livré.

VEFA : un marché dynamique et sécurisé, mais exigeant

En 2025, la VEFA reste une option très attractive. Les chiffres témoignent d’un marché dynamique, porté par l’attrait du neuf, la possibilité de personnaliser son logement, et la sécurité offerte par les garanties légales. L’acquéreur bénéficie notamment de la garantie financière d’achèvement, qui protège contre les risques de défaillance du promoteur, et de la garantie décennale couvrant les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage.

L’achat en VEFA suit un processus bien balisé : signature d’un contrat de réservation, dépôt de garantie, obtention du financement, signature de l’acte de vente chez le notaire, puis paiement échelonné selon l’avancement des travaux. La livraison marque le point de départ des garanties légales et des éventuelles actions en justice en cas de désordres ou de non-conformités.

I. Les points de vigilance : délais, conformité et recours

Malgré ses atouts, la VEFA comporte des contraintes. Les délais de livraison peuvent s’allonger, la visibilité sur le bien fini reste limitée jusqu’à la remise des clés, et le paiement intervient par tranches avant de pouvoir habiter le logement. Mais c’est surtout sur le plan juridique que la vigilance s’impose : la conformité du bien livré avec les plans et les engagements contractuels est un enjeu majeur, et tout manquement peut donner lieu à un contentieux.

II. Focus sur une décision récente : la forclusion d’un an pour les non-conformités apparentes

L’actualité juridique de la VEFA a été marquée début 2025 par une décision de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 13 février 2025, n°23-15.846) venue rappeler la rigueur du régime applicable aux actions en réparation des non-conformités apparentes. Dans cette affaire, des acquéreurs avaient constaté à la livraison que l’une des places de stationnement n’était pas conforme aux dimensions prévues au contrat. Après avoir sollicité une expertise judiciaire, ils ont engagé une action en indemnisation contre le promoteur, mais leur demande a été déclarée irrecevable pour cause de forclusion.

La Cour de cassation a confirmé que l’action en réparation d’une non-conformité apparente relève exclusivement des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, qui imposent un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession pour agir. Passé ce délai, toute action est définitivement irrecevable, même si l’acquéreur invoque un défaut d’information ou tente de fonder sa demande sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

III. Analyse et portée de la décision

Cette décision confirme la primauté du régime d’ordre public des garanties légales en matière de VEFA. Dès lors qu’une non-conformité est apparente à la livraison, l’acquéreur doit impérativement agir dans l’année qui suit, sous peine de voir son action forclose. La Cour écarte toute possibilité de contourner ce délai en invoquant la responsabilité contractuelle classique du vendeur.

Pour les acquéreurs, cette jurisprudence rappelle l’importance de procéder à une vérification minutieuse du bien lors de la remise des clés et de signaler immédiatement tout désordre ou non-conformité. Il est également essentiel de respecter les délais légaux pour préserver ses droits à réparation. Pour les promoteurs, cette clarification renforce la sécurité juridique des opérations, en limitant la durée d’exposition au contentieux après la livraison.

IV. Implications pour le marché et les acquéreurs

En pratique, cette décision incite à une plus grande rigueur lors de la phase de livraison en VEFA. Les acquéreurs doivent se faire accompagner, si besoin, d’un professionnel pour l’état des lieux, afin d’identifier sans délai les éventuels défauts ou écarts par rapport au contrat. L’enjeu est d’autant plus important que la VEFA, en 2025, attire un public diversifié, souvent peu familier des subtilités juridiques de l’immobilier neuf.

Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans un contexte où la VEFA reste un mode d’acquisition privilégié, notamment grâce au retour du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les maisons neuves, à l’exonération temporaire de taxe foncière et à la performance énergétique des constructions récentes. Mais elle rappelle que la sécurité de l’investissement repose aussi sur la vigilance de l’acquéreur et le respect des procédures.

La VEFA continue d’offrir en 2025 de solides opportunités d’investissement et d’accession à la propriété, grâce à ses nombreux avantages et à un encadrement juridique protecteur. Toutefois, la récente décision de la Cour de cassation sur la forclusion d’un an pour les non-conformités apparentes impose une discipline accrue aux acquéreurs. Elle souligne la nécessité d’être proactif et attentif lors de la livraison, afin de faire valoir ses droits dans les délais impartis. Le marché de la VEFA, dynamique et sécurisé, exige donc une information claire et une vigilance constante de la part de tous les acteurs.

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