Cession de parts de SCI en 2026 : notaire ou avocat obligatoire, 5 % de droits, plus-value immobilière — ce qui a changé et ce qui coûte cher

Céder des parts de société civile immobilière n'est plus une formalité entre associés depuis le 27 juin 2026. Une loi nouvelle impose désormais, à peine de nullité, que l'acte soit reçu par un notaire ou contresigné par un avocat — le modèle téléchargé et signé entre les parties ne transfère plus rien. À cette réforme s'ajoutent des règles fiscales qui restent mal comprises : des droits d'enregistrement de 5 % sans abattement, et une plus-value soumise au régime immobilier des particuliers, avec exonération au bout de 22 ou 30 ans selon l'impôt concerné. Dans mon article, je détaille l'ensemble de la procédure, texte du code à l'appui.

Les points essentiels que je développe :

  • Ce qui change depuis le 27 juin 2026 : la loi du 25 juin 2026 a créé un article 1865-1 du Code civil qui impose, pour toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière (dont la quasi-totalité des SCI), un acte notarié ou un acte d'avocat. Un acte sous seing privé ordinaire est nul, et le service des impôts refuse d'enregistrer une cession qui ne satisfait pas à ce formalisme. L'expert-comptable ne peut rédiger l'acte que s'il tient déjà la comptabilité de la SCI — ce qui exclut la grande majorité des SCI familiales.
  • L'agrément des associés : par défaut, la cession de parts de SCI requiert l'accord unanime des associés. Les statuts peuvent assouplir cette règle. En cas de refus, les associés ont six mois pour proposer un rachat — passé ce délai sans offre, l'agrément est réputé acquis. Les cessions à un descendant ou ascendant sont en principe dispensées d'agrément sauf clause contraire.
  • Le droit de préemption municipal : méconnu mais réel, il s'applique aux cessions portant sur la majorité des parts d'une SCI non familiale détenant un immeuble en zone de préemption. Une déclaration d'intention d'aliéner doit être notifiée à la mairie, qui dispose de deux mois pour préempter. Les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré en sont expressément exclues.
  • Les droits d'enregistrement : 5 % sans abattement : à la charge de l'acquéreur, calculés sur le prix ou sur la valeur réelle des parts si elle est supérieure. À titre de comparaison, la cession de parts d'une SARL commerciale de même valeur supporterait environ 3 % après abattement — soit près de deux fois moins. L'article inclut un simulateur en ligne pour estimer ces droits.
  • La plus-value du cédant : pour une SCI à l'impôt sur le revenu (cas courant), la plus-value relève du régime immobilier des particuliers — taux de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement progressif conduisant à une exonération totale d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Ajuster la date de cession de quelques mois peut produire une économie substantielle.
  • La cession à titre gratuit : donner ses parts à ses enfants relève de la donation, non de la cession, et bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans. La SCI familiale reste un outil de transmission progressive, à condition d'évaluer les parts sérieusement et de passer par acte notarié.

Mon article répond également aux questions fréquentes sur le coût global de l'opération, les erreurs à éviter en 2026, et le choix entre cession de parts et cession de l'immeuble en direct.

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