Lorsque les conditions de l’article L. 480-13 du Code de l'urbanisme sont réunies, le juge qui constate l’existence, au jour où il statue, d’un préjudice personnel directement causé par la violation de la règle d’urbanisme doit ordonner la démolition nécessaire à la mise en conformité, sauf impossibilité.
Il ne peut exiger que ce préjudice atteigne un degré particulier de gravité : une aggravation même limitée des vues ou une perte réduite d’ensoleillement peut suffire.
Des propriétaires avaient obtenu en 2008 un permis de construire pour un nouveau bâtiment comprenant notamment un abri pour véhicules, une pergola et des panneaux solaires.
À la suite de l’annulation du permis par le juge administratif, leurs voisins avaient demandé au juge judiciaire la démolition de la construction sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l'urbanisme.
La Cour de cassation rappelle une jurisprudence désormais bien établie : le demandeur ne peut obtenir la démolition en se bornant à invoquer les désagréments résultant de la présence de la construction.
Il doit établir un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation de la règle ou de la servitude d’urbanisme ayant justifié l’annulation du permis .
Mais aucune gravité minimale n’est exigée précise la Cour.
Dès lors que ce lien de causalité est établi, le juge ne dispose pas d’un pouvoir d’appréciation lui permettant d’écarter la démolition au motif que le préjudice serait faible.
La Haute Juridiction affirme que, « quel que soit son degré de gravité », le juge est « tenu d'ordonner, sauf si elle est impossible, la démolition de la construction dans la mesure de ce qui est suffisant pour la mettre en conformité avec la règle d'urbanisme méconnue. »
En l’espèce, la cour d'appel avait constaté que l’abri pour véhicules avait aggravé les vues sur le fonds voisin, mais avait considéré cette aggravation trop limitée pour justifier la démolition.
La Cour de cassation censure ce raisonnement : dès lors que l’aggravation résultait de la méconnaissance de la servitude non altius tollendi ayant entraîné l’annulation du permis, l’existence d’un préjudice était caractérisée ; son faible degré était donc indifférent.
La cour d'appel avait également constaté une perte d’ensoleillement et de luminosité pendant une partie de l’année, tout en la jugeant insuffisamment significative.
Là encore, la Cour de cassation considère que le juge ne pouvait ajouter une condition de gravité que l’article L. 480-13 ne prévoit pas.
L’arrêt est donc cassé, sauf sur la demande indemnitaire subsidiaire fondée sur le trouble anormal de voisinage, et l’affaire est renvoyée devant la cour d'appel d’Aix-en-Provence (Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 24-14.709, FS-B).
(Source : Lexis360 du 05/10/2026)
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