A l'occasion de la vente du fonds qu'il exploite par bail rural, le preneur en place dispose d'un droit de préemption lui permettant de devenir, en priorité, l'acquéreur.

Lorsque la vente porte sur un fonds qui fait intégralement partie de l'assiette du bail, l'exercice de cette préemption ne pose pas de difficulté : soit le preneur exerce son  droit et il devient propriétaire du bien vendu, soit il ne l'exerce pas auquel cas le bien est vendu à l'acquéreur pressenti et le bail continue avec un nouveau bailleur.

Dans l'hypothèse (particulière) où le bien vendu est grevé de plusieurs baux consentis à différents preneurs, le bailleur a l'obligation légale de fractionner la vente. En effet, le bailleur doit mettre en vente séparément chacun des lots de façon à permettre à chacun des preneurs (bénéficiaires du droit de préemption) d’exercer ce droit sur la partie qu’il exploite (article L 412-6 du Code rural et de la pêche maritime).

Dans le cas d'une vente portant sur un bien loué pour partie et comprenant des biens non compris dans le bail (mais non occupés par un tiers), le propriétaire devrait, en principe, mettre en vente séparément chacune des parties, le preneur pouvant alors exercer son droit de préemption sur le seul lot qui lui est loué.

Si le propriétaire maintient la vente globale du bien, le preneur peut décider d’exercer son droit de préemption sur le tout, sans se  poser la question de la nature indivisible – ou non – du bien vendu.

Par contre, s'il n’accepte pas la vente en un seul bloc (souhaitant n’acquérir que la partie objet du bail), se pose alors la question de l’indivisibilité du bien vendu, laquelle peut être subjective (1) ou objective (2).

1. L’indivisibilité est considérée comme subjective dès lors qu’elle est dénuée de toute réalité aussi bien sur le plan matériel que sur le plan économique.

Dans ce cas, le preneur peut alors, soit agir en division de la vente, soit agir en annulation de la notification unique qui lui a été adressée.

2. L’indivisibilité peut être objective dès lors qu’elle résulte :

  • soit de la configuration physique des lieux (existence de servitudes, accès, ...),
  • soit de l’unité économique des éléments concernés,
  • soit de ces deux critères de façon cumulative.

L’appréciation quant à la nature objective de l’indivisibilité du bien vendu relève du pouvoir d’appréciation des juges du fond.

Si le bien est objectivement indivisible, le propriétaire pourra alors procéder à une vente unique et le preneur pourra décider d’exercer son droit de préemption pour le tout ou renoncer à exercer son droit de préemption.

Enfin, dans l'hypothèse particulière de la vente d'un seul bloc de deux biens louées par bail rural au même preneur, mais par deux propriétaires différents, la Cour de cassation vient de se prononcer.

Considérant qu'un ensemble immobilier vendu par deux propriétaires ne peut, en aucun cas, être considéré comme indivisible, la notification aux fins de purge du droit de préemption et la vente subséquente doivent être annulées  (Cass. 3° civ., 16 avr. 2026, n° 25-11.587).