Pourquoi le bail commercial en centre commercial est particulier ?
Si les baux commerciaux sont en principe fortement cadrés par la loi, de nombreux aspects sont laissés à la liberté contractuelle et à la négociation entre les parties.
En pratique, on retrouve régulièrement dans les baux commerciaux conclus sur des locaux intégrés à un centre commercial des clauses particulières, auxquelles il faut d’autant plus prêter attention qu’elles ne sont pas habituelles.
Quel est l’enjeu du bail commercial en centre commercial ?
Le bail commercial est le socle de l’activité et de la valorisation du fonds. Un bail adapté à vos intérêts vous protège dans votre activité, vous permet d’intégrer les paramètres dans votre prévisionnel et facilite la valorisation et la cession du fonds.
Certaines des clauses dans les centres commerciaux peuvent gêner votre activité, constituer une charge financière importante qui doit être anticipée ou encore freiner votre possibilité de céder votre fonds ou votre droit au bail.
La clause recette
Clause recette, loyer binaire ou part variable : autant de noms pour désigner des clauses faisant dépendre le loyer de votre exploitation.
- Attention au libellé : pourcentage du chiffre d’affaire ou du bénéfice, de la société ou du fonds, ce n’est pas la même chose,
- Attention à maîtriser la rédaction et à déterminer les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé par le juge des loyers ou à l’exclure.
Le règlement de copropriété
C’est-à-dire des règles diverses qui régissent votre activité :
- Horaires, accès et circulation,
- Charges communes, entretien, voirie, signalétique,
- Contraintes esthétiques ou d’aménagement,
- Etc.
De nombreux centres commerciaux sont organisés en copropriété ou en association syndicale et ont un tel règlement, que le locataire est contractuellement tenu d’appliquer. Il doit être analysé en amont.
Les clauses de destination et d’exclusivité
La destination, c’est-à-dire les activités autorisées, sont souvent délimitées avec précision. Si les clauses imposant l’enseigne sont considérées nulles par la jurisprudence, la destination est fortement cadrée par le gestionnaire pour garantir une diversité suffisante pour l’attractivité du centre. Il faut la négocier !
Un sujet de négociation fréquent est la clause d’exclusivité, interdisant au bailleur de louer un autre local pour une activité concurrente.
Le fonds marketing et l’environnement commercial
Sont fréquentes des contributions à un fonds marketing, pour financer les actions commerciales en faveur du centre. L’enjeu pour le locataire et de cadrer l’utilisation ou de sécuriser un droit de regard, pour s’assurer des retombées.
Le locataire a également intérêt à engager le bailleur le maintien d’un environnement commercial favorable, afin de disposer d’un recours en cas de dégradation du centre dans la durée.
Un doute, une interrogation ? Une problématique à partager ? Prenons contact !
Faites vous conseiller :
- Afin d’être éclairé parfaitement sur les avantages et inconvénients de chaque clause,
- Afin de vous assurer que vous ne serez pas gêné pour exploiter ou céder, et connaître vos engagements.
Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes
goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh
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