Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-21.049, publié au Bulletin
Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante sur la prescription applicable lorsqu'un propriétaire demande au propriétaire du fonds servant de supporter le coût de travaux rendus nécessaires à l'exercice d'une servitude de passage.
La solution est nette : une telle demande relève de la responsabilité civile et constitue une action personnelle soumise à la prescription de cinq ans, et non une action réelle immobilière bénéficiant du délai de trente ans.
La distinction est importante en pratique. Le litige trouve certes son origine dans une servitude, droit réel immobilier par nature. Mais toutes les actions qui se rattachent à cette servitude ne deviennent pas, pour autant, des actions réelles immobilières.
Les faits : des voies dégradées servant à la desserte d'une copropriété
Une parcelle avait été divisée en deux ensembles.
Le premier était devenu une résidence placée sous le statut de la copropriété. Le second, constitué des voies permettant sa desserte, était demeuré la propriété d'une société.
Se plaignant de l'état de ces voies, le syndicat des copropriétaires, qui soutenait bénéficier d'une servitude de passage, avait assigné leur propriétaire afin d'obtenir des dommages-intérêts correspondant au coût des travaux nécessaires à leur remise en état.
Le propriétaire des voies lui opposait cependant la prescription de son action.
Tout l'enjeu consistait alors à déterminer la nature juridique de celle-ci.
S'agissait-il :
- d'une action réelle immobilière, attachée à la servitude et prescrite par trente ans en application de l'article 2227 du code civil ;
ou
- d'une action personnelle en responsabilité, soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du même code ?
La Cour de cassation retient la seconde qualification.
Le propriétaire du fonds servant n'est pas tenu, par principe, d'entretenir le passage
Pour comprendre la solution, la Cour commence par rappeler les règles gouvernant les rapports entre fonds dominant et fonds servant.
Le propriétaire du fonds servant n'est, par principe, pas tenu d'entretenir ni d'améliorer l'assiette de la servitude de passage.
Son obligation est essentiellement négative : il doit s'abstenir de tout comportement susceptible de diminuer l'usage de la servitude ou d'en rendre l'exercice plus incommode.
Cette solution est ancienne et constante.
Parallèlement, les articles 697 et 698 du code civil mettent normalement les ouvrages nécessaires à l'usage et à la conservation de la servitude à la charge de celui auquel celle-ci est due, c'est-à-dire, en principe, du propriétaire du fonds dominant.
Mais cette répartition connaît une limite importante.
Lorsque les travaux deviennent nécessaires du fait du propriétaire du fonds servant, celui-ci peut être tenu d'en supporter le coût.
Ce n'est toutefois pas l'existence de la servitude elle-même qui crée alors cette obligation.
C'est le comportement fautif du propriétaire du fonds servant.
Une action fondée sur la responsabilité, non sur le droit réel de servitude
C'est précisément sur ce point que l'arrêt du 5 mars 2026 présente son intérêt.
La Cour de cassation rappelle que lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait du propriétaire du fonds servant, sa responsabilité relève du droit commun.
Elle en déduit :
« L'action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l'exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans. »
La Cour refuse donc de raisonner uniquement à partir de l'objet matériel du litige.
Certes, le contentieux concerne une servitude, laquelle constitue un droit réel immobilier.
Mais l'action exercée ne tend pas à faire reconnaître, établir ou protéger directement l'existence du droit réel.
Elle tend à obtenir la condamnation d'une personne déterminée à supporter les conséquences financières de son comportement.
C'est donc la nature de la prétention exercée, et non le seul contexte immobilier dans lequel elle s'inscrit, qui commande le régime de prescription.
Cinq ans et non trente ans
La conséquence est particulièrement importante.
L'article 2227 du code civil prévoit que :
les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'article 2224 prévoit au contraire que :
les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans, selon le même principe de connaissance des faits permettant d'agir.
Dans l'affaire jugée, le syndicat des copropriétaires entendait précisément bénéficier du délai trentenaire en soutenant que son action constituait le prolongement de son droit réel de servitude.
La Cour de cassation écarte cette analyse et confirme l'irrecevabilité de sa demande.
Une distinction à ne pas négliger dans les contentieux de servitudes
L'arrêt invite à distinguer soigneusement plusieurs types de demandes susceptibles d'être formulées à l'occasion d'un même conflit de voisinage.
L'action portant directement sur le droit réel de servitude ne doit pas être confondue avec une demande tendant à obtenir une condamnation indemnitaire fondée sur le comportement du propriétaire voisin.
Ainsi, lorsque le propriétaire du fonds dominant recherche la responsabilité du propriétaire du fonds servant parce que celui-ci aurait, par son fait, rendu nécessaires certains travaux, il ne peut considérer que l'existence d'une servitude lui permet de bénéficier automatiquement de la prescription trentenaire.
Son action peut être prescrite cinq ans seulement après qu'il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.
En pratique : identifier précisément la demande avant d'agir
Cette décision présente un intérêt pratique évident pour les contentieux portant sur les chemins d'accès, voies privées, servitudes conventionnelles ou servitudes de passage.
Avant toute procédure, il convient d'identifier précisément :
1. Le droit invoqué
Existe-t-il effectivement une servitude ? Quelle est son origine : titre, prescription, destination du père de famille ou servitude légale ?
2. La nature exacte de la prétention
Le demandeur cherche-t-il à faire reconnaître ou respecter la servitude elle-même, ou sollicite-t-il la réparation d'un préjudice et le remboursement de travaux provoqués par le comportement du propriétaire du fonds servant ?
3. La date à laquelle les faits permettant d'agir ont été connus
Cette question devient déterminante dès lors que l'action relève de l'article 2224 du code civil.
Une dégradation ancienne et parfaitement identifiée peut conduire à une prescription de l'action bien avant l'expiration du délai de trente ans parfois spontanément associé aux servitudes.
4. L'origine de la nécessité des travaux
Le seul mauvais état de l'assiette d'une servitude ne suffit pas nécessairement à mettre les travaux à la charge du propriétaire du fonds servant.
Encore faut-il pouvoir établir que leur nécessité résulte de son fait lorsque sa responsabilité est recherchée.
Une solution classique dans son principe, importante dans ses conséquences
La Cour de cassation ne crée pas, à proprement parler, un nouveau régime de responsabilité.
Elle articule plusieurs solutions déjà établies : absence d'obligation générale d'entretien pesant sur le fonds servant, prise en charge des travaux lorsque leur nécessité résulte du fait de son propriétaire et application, dans cette hypothèse, des règles de la responsabilité de droit commun.
L'apport de l'arrêt réside surtout dans la conséquence désormais formulée sans ambiguïté sur le terrain de la prescription :
demander au propriétaire du fonds servant de supporter le coût des travaux devenus nécessaires par son fait constitue une action personnelle : le délai est de cinq ans.
Cette qualification impose donc une vigilance particulière aux propriétaires, copropriétés et praticiens confrontés à la dégradation d'une assiette de servitude.
Attendre en pensant disposer du délai trentenaire attaché aux actions réelles immobilières peut conduire à perdre définitivement la possibilité d'obtenir réparation.
Référence : Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-21.049, FS-B, ECLI:FR:CCASS:2026.
Textes : articles 697, 698, 701, 2224 et 2227 du code civil.
Cet article présente une décision de jurisprudence à titre d'information générale. La qualification de l'action et le point de départ de la prescription doivent être appréciés au regard des circonstances propres à chaque situation
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