Question juridique du jour : J’habite un appartement Type T4, trop grand pour moi.
Depuis le départ de mes enfants, l’APL a diminué et le loyer est plus élevé qu’avant. J’ai entendu dire que mon bailleur social a l’obligation de me reloger dans un appartement adapté à mes ressources et mes besoins, est-ce vrai ?
Réponse : Cette situation est très courante au sein des logements à loyer modéré.
La situation est la suivante: une famille obtient un logement social.
Cependant, quelques années plus tard, lorsque les enfants sont devenus majeurs, ils quittent le foyer familial, les parents se retrouvent dans un logement trop grand pour eux, inadapté à leurs besoins et ressources.
Résultat : les locataires, sont maintenus dans un logement trop grand et au loyer trop onéreux pour eux.
Leurs ressources, souvent faibles, ne leur permettent pas de trouver un logement au sein du parc locatif privé.
Que dit le droit ?
La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, adoptée en vue d’endiguer la crise du logement social en France, comportait parmi ses dispositions, des mesures destinées notamment :
- à augmenter le nombre de logements sociaux en encourageant la construction de nouveaux logements et les réhabilitations des anciens
- et à favoriser la mobilité des locataires au sein du parc de logements HLM, propriété des bailleurs sociaux, notamment en cas de sous-occupation du logement
Rappel : Les bailleurs sociaux, sont des propriétaires louant leurs biens immobiliers à un loyer au montant modéré,aux personnes disposant de faibles ressources
Il s’agit des offices publics de l’habitat ( OPH), de sociétés anonymes d’habitation à loyer modéré ( SA d’HLM), ou les offices d’habitations à loyer modéré ( offices HLM).
Parmi les mesures nouvelles , se trouvait l’obligation pour le bailleur de reloger le locataire, en cas de sous-occupation.
Depuis lors, l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitation, modifiés par plusieurs lois dont la loi du 23 novembre 2018 sur l’évolution du logement de l’aménagement et du numérique dite loi « ELAN », dispose que :
« En cas de sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1.
Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d'origine.
Les conditions d'une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur sont définies par décret».
La sous-occupation est définie par l’article L621.2 du code de la construction et de l’habitation comme le fait de présenter un nombre de pièces habitables au sein du logement supérieur de plus d’un au nombre de personnes y résidant à titre principal
Ainsi, si un logement est composée de 4 pièces, et que 2 personnes y habitent au titre de leur résidence principale, il s’agit d’une situation de sous-occupation.
Avant, il faut comprendre que le bailleur social ne pouvait pas donner congé à un locataire car leur bail était conclu pour une durée illimitée.
Aujourd’hui, la sous-occupation permet donc au bailleur, de mettre fin à leurs contrats de location tout en s’assurant du relogement du locataire.
En cas de sous-occupation, l’obligation de relogement du bailleur est limitée :
- le bailleur doit formuler 3 offres de relogement adaptées à la situation du locataire. Ainsi s’il/elle souffre d’un handicap, le logement doit être adapté,, si il/elle habitait dans un périmètre géographique proche de sa famille, le logement proposé doit être situé dans le même secteur et d’une superficie suffisante pour accueillir de la famille
- le bailleur doit en outre prendre en compte les ressources. Le texte précise que le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d’origine
Si le locataire refuse les 3 offres, conformes à ses besoins et ressources, il sera déchu de tout titre d’occupation à l'expiration d'un délai de 6 mois courant à compter de la notification de la 3ème offre
Toutefois, la loi empêche les offices HLM d’expulser certains locataires, même en cas de refus des logements proposés, en raison de leur particulière vulnérabilité
Ainsi ont droit de se maintenir dans leur logement, même après 3 offres de relogement refusées
- les personnes âgées, de plus de 65 ans
- les locataires handicapés ou ayant une personne handicapée à leur charge ;
- les locataires présentant une perte d'autonomie physique ou psychique ;
- les locataires dont le logement est situé dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
En pratique, cette obligation est peu mise en œuvre tant par les bailleurs sociaux que les locataires.
Côté bailleur, les bailleurs sociaux disposent pourtant des informations relatives aux changements de la composition des foyers familiaux, des ressources.
Toutefois, les bailleurs sociaux préfèrent attendre le défaut de paiement du locataire ( effet de la baisse des aides au logements suite au départ des enfants du foyer) pour user de la clause résolutoire du bail leur permettant d’expulser les locataires d’HLM sans avoir à se préoccuper de leur relogement.
Côté locataire, la plupart ignorent l’existence même de cette obligation du bailleur. Pourtant, il semble que la loi leur impose un rôle déclencheur, en notifiant eux-mêmes, un changement de leurs conditions de vie, justifiant leur relogement.
Pour rappel, la cour de cassation , la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire, a pu préciser dans un arrêt rendu le 20 décembre 2018 ( cass. Civ.3ème, 20 décembre 2018, n°18-10.124) , que l’article L 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation met à la charge du bailleur social, l’obligation de reloger et non la faculté de reloger son locataire .
En l’espèce, la cour précise que « L'article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation n'étant applicable que dans les rapports entre bailleur et locataire, un organisme d'HLM n'est pas tenu de proposer » au descendant d'un locataire décédé.
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