La loi n° 2025‑1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement vise principalement à accélérer les projets, sécuriser les autorisations et accroître l’offre de logements, en particulier dans les territoires en tension.

Elle procède moins à une refonte globale qu’à une mosaïque d’ajustements techniques : simplification des procédures d’évolution des documents d’urbanisme, multiplication de dérogations aux règles de construction et d’urbanisme, encadrement de certains contentieux et création de nouveaux outils de planification ou d’hébergement.

I. LA SIMPLIFICATION DES DOCUMENTS D'URBANISME ET DE LEUR ÉVOLUTION

I.1. La rationalisation des procédures d’évolution des SCoT et PLU(i)

L’article 1er de la loi rationalise les procédures d’évolution des schémas de cohérence territoriale (SCoT) et des plans locaux d’urbanisme (PLU(i)), en réduisant le nombre de procédures applicables.

Avant la loi, les SCoT pouvaient faire l’objet d’une révision, d’une modification ou d’une modification simplifiée, et les PLU/PLUi d’une révision, révision allégée, modification ou modification simplifiée, ce qui rendait délicat le choix de la bonne procédure.

La loi regroupe ces mécanismes et réserve la révision aux seules évolutions ayant un impact sur les documents d’orientation, généralisant la procédure de modification pour les autres cas, afin d’accélérer les adaptations des documents.

La loi prévoit également que les nouvelles règles procédurales relatives aux SCoT et PLU entreront en vigueur le 26 mai 2026 (six mois après la promulgation), sans s’appliquer aux procédures d’évolution déjà engagées à cette date, qui demeurent régies par l’ancien régime.

I.2. La suppression de la caducité automatique des SCoT

Avant la loi n° 2025‑1129, le SCoT devenait caduc si, dans un délai de six ans, l’établissement public compétent n’adoptait pas une délibération analysant les résultats de l’application du schéma, ce qui entraînait l’activation de la règle de constructibilité limitée.

Depuis le 28 novembre 2025, la caducité automatique en l’absence de cette délibération est supprimée, ce qui évite la remise en cause brutale de la constructibilité sur les territoires concernés.

I.3. La création d’un « document d’urbanisme unique » (DUU)

La loi crée un nouveau document d’urbanisme permettant, sous l’appellation de « document d’urbanisme unique » (DUU), de fusionner dans un même document le schéma de cohérence territoriale (SCoT) et le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), lorsque le périmètre de la communauté ou métropole compétente en matière de PLU correspond exactement à celui du SCoT arrêté par le préfet.

L’objectif est de simplifier les procédures d’élaboration et d’évolution, de réduire les risques de discordance entre SCoT et PLUi, et de diminuer les coûts pour les EPCI dont les périmètres coïncident (environ 40 % des périmètres de SCoT, selon les travaux parlementaires). 

II. MODIFICATIONS CONCERNANT LA PARTICIPATION DU PUBLIC ET L'ENQUÊTE PUBLIQUE

La loi permet, dans certains cas, de remplacer l’enquête publique par une procédure de participation du public par voie électronique (PPVE), y compris pour les cartes communales, afin de réduire les délais de planification et de faciliter la construction, notamment de logements. 

Pour les projets de plus de cinquante logements en zone tendue, la loi autorise expressément le recours à la participation du public par voie électronique en substitution de l’enquête publique, dans une logique d’accélération des procédures.

Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2025‑896 DC du 20 novembre 2025, a toutefois censuré la disposition qui conditionnait la recevabilité d’un recours contre un document d’urbanisme à la participation préalable du requérant à la procédure de participation du public, estimant que cette exigence portait une atteinte excessive au droit au recours.

III. LE NOUVEL ENCADREMENT DU CONTENTIEUX DE L'URBANISME

III.1. Les recours administratifs contre les autorisations d’urbanisme : le nouvel article L. 600‑12‑2 du code de l’urbanisme

La loi introduit dans le code de l’urbanisme un article L. 600‑12‑2, qui instaure un régime spécifique pour les recours gracieux ou hiérarchiques dirigés contre les décisions relatives aux autorisations d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir, décisions de non‑opposition à déclaration préalable, refus d’autorisation ou retrait).

Les principales innovations sont les suivantes :

  • le délai d’introduction d’un recours gracieux ou hiérarchique est réduit à un mois à compter de la décision contestée ;
  • le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours vaut décision implicite de rejet ;
  • l’exercice d’un recours gracieux ou hiérarchique ne proroge plus le délai de recours contentieux devant le juge administratif, contrairement au régime de droit commun issu du code des relations entre le public et l’administration (CRPA, art. L 411‑2). 

Ces dispositions ont pour but de réduire l’incertitude juridique pesant sur les projets de construction et de prévenir les recours dilatoires, en évitant que la durée totale du contentieux ne soit allongée de plusieurs mois par un recours administratif préalable.

Elles ne s’appliquent pas aux décisions intervenues avant le 28 novembre 2025, date d’entrée en vigueur de la loi, pour lesquelles demeure applicable le régime antérieur fondé sur le CRPA.

III.2. Les autres mesures de rationalisation du contentieux

La loi comporte plusieurs dispositions destinées à encadrer les recours en matière de documents d’urbanisme et d’autorisations d’urbanisme :

  • suppression de l’encadrement législatif de l’exception d’illégalité des documents d’urbanisme, afin de laisser jouer des règles jurisprudentielles désormais plus restrictives ;
  • suppression de la prorogation du délai de recours contentieux par un recours administratif contre une autorisation ou un refus d’autorisation d’urbanisme (mise en cohérence avec l’article L. 600‑12‑2) ;
  • présomption d’urgence en cas de référé-suspension dirigé contre un refus d’autorisation ou une décision d’opposition à déclaration préalable, introduite à l’article L. 600‑3‑1 du code de l’urbanisme (cette présomption d’urgence existait déjà pour les recours dirigés contre les autorisations elles‑mêmes, à l’article L. 600‑3) ;
  • encadrement des demandes de substitution de motifs présentées par l’administration dans les litiges relatifs aux refus d’autorisation d’urbanisme. 

Ces mesures s’inscrivent dans un mouvement plus large de lutte contre les recours abusifs et de sécurisation des autorisations d’urbanisme, amorcé notamment par l’ordonnance n° 2013‑638 du 18 juillet 2013 et poursuivi par la loi ELAN n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018. 

IV. MODIFICATIONS DU RÉGIME DES AUTORISATIONS D'URBANISME

IV.1. La cristallisation des règles d’urbanisme pour les permis modificatifs (art. L. 431‑6 C. urb.)

La loi n° 2025‑1129 introduit une cristallisation, pendant trois ans, des règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance d’un permis de construire initial, pour l’examen des demandes de permis de construire modificatif. 

Concrètement :

  • si les travaux autorisés par un permis de construire initial, en cours de validité, ne sont pas achevés, une demande de permis modificatif déposée dans les trois ans suivant la délivrance du permis initial ne peut être refusée, ni assortie de prescriptions spéciales, en se fondant sur des dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la délivrance du permis initial ;
  • exception : cette protection ne joue pas lorsque les nouvelles dispositions d’urbanisme ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.

Cette mesure renforce la sécurité juridique des opérations en cours, en évitant qu’un changement de règles en cours de chantier ne compromette l’obtention d’un permis modificatif nécessaire à l’adaptation du projet.

IV.2. Le renforcement des sanctions administratives et des prérogatives du préfet (L. 481‑1 et s. C. urb.)

La loi modifie le régime des sanctions administratives en cas d’infractions aux règles d’urbanisme :

  • les montants maximaux de l’astreinte administrative prévue à l’article L. 481‑1, III, du code de l’urbanisme sont doublés : de 500 € à 1 000 € par jour de retard, et de 25.000 € à 100.000 € pour le plafond total ;
  • un pouvoir de substitution du préfet est ajouté : le préfet de département peut, après avoir invité l’autorité compétente (concrètement le maire) à mettre en œuvre les pouvoirs de mise en demeure, d’astreinte et de consignation prévus aux articles L. 481‑1 à L. 481‑3, et en l’absence de réponse dans un délai d’un mois, se substituer à elle par arrêté motivé.

Ces dispositions visent à renforcer l’effectivité des règles d’urbanisme en cas d’inaction locale.

V. DE NOUVELLES DÉROGATIONS AUX RÈGLES D'URBANISME ET DE CONSTRUCTION

V.1. Les nouvelles dérogations au règlement du PLU (art. L. 152‑6 et L. 152‑6‑4 C. urb.)

L’ordonnance n° 2013‑889 du 3 octobre 2013, complétée par le décret n° 2013‑891 du même jour, avait instauré des dérogations au règlement du PLU afin de favoriser la densification des centres urbains et limiter l’étalement urbain et l’artificialisation des espaces naturels et agricoles.

Ces dérogations, codifiées notamment aux articles L. 152‑6 et L. 152‑6‑4 du code de l’urbanisme, ne s’appliquaient initialement qu’aux communes situées :

  • dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste de l’article 232 du CGI (zones d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants) ;
  • ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique, figurant sur la liste de l’article L. 302‑5 du CCH. 

La loi n° 2025‑1129 du 26 novembre 2025 étend le bénéfice de ces dérogations à l’ensemble du territoire national, supprimant ainsi la limitation aux seules zones tendues ou communes à forte croissance.

Le permis de construire doit toutefois tenir compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, dans un objectif de mixité sociale ou de lutte contre la consommation des espaces naturels.

En outre, pour les projets présentant un intérêt public du point de vue de la qualité, de l’innovation ou de la création architecturales, une dérogation supplémentaire aux règles relatives au gabarit et à la surface constructible peut être accordée, dans la limite de 5 %, par décision motivée de l’autorité compétente, après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture (CRPA), conformément à l’article L. 152‑6 du code de l’urbanisme.

V.2. Les nouvelles dérogations aux règles de construction et à la RE2020 en cas de surélévation pour créer des logements (art. L. 112‑13 CCH et L. 152‑6 C. urb.)

Le dispositif de dérogation en cas de surélévation d’immeubles anciens en vue de créer des logements, initialement limité aux seules zones tendues ou communes à forte croissance démographique, est également généralisé par la loi de 2025.

Depuis le 28 novembre 2025 :

  • les dérogations à certaines règles de construction et à la réglementation environnementale RE2020 peuvent être accordées sur l’ensemble du territoire national, pour des projets de surélévation d’immeubles achevés depuis plus de deux ans, en vue de la création de logements ou de l’agrandissement de la surface de logement ;
  • ces dérogations sont prévues par l’article L. 112‑13 du code de la construction et de l’habitation (CCH), modifié notamment par la loi n° 2025‑1129, et par l’article L. 152‑6 du code de l’urbanisme, également modifié par cette loi.

Les règles susceptibles de faire l’objet de dérogations portent notamment sur :

  • l’isolation acoustique ;
  • le passage des brancards ;
  • les ascenseurs ;
  • l’aération ;
  • la sécurité incendie (sans pouvoir dégrader le niveau de protection de la partie existante) ;
  • le raccordement à la fibre optique ;
  • l’accessibilité aux personnes handicapées ;
  • la réglementation environnementale (RE2020).

Ce dispositif, issu à l’origine du « plan d’investissement pour le logement » de 2013 et de l’ordonnance du 3 octobre 2013, est désormais ouvert sur tout le territoire, ce qui devrait favoriser les opérations de surélévation pour créer des logements.

V.3. Allègement des obligations de stationnement (art. L. 151‑31 C. urb.)

La loi de simplification renforce ou crée plusieurs dispositifs visant à limiter les obligations de création de places de stationnement, dans une logique de lutte contre l’artificialisation des sols et de reconstruction de la ville sur elle‑même.

En particulier, elle permet de délimiter, dans les PLU, des secteurs dans lesquels les obligations de réalisation d’emplacements de stationnement peuvent être réduites de 30 %, en contrepartie de la mise à disposition de véhicules équipés d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto‑partage, conformément à l’article L. 151‑31 du code de l’urbanisme. 

VI. NEUTRALISATION DES RÈGLES DE PLU POUR CERTAINES INSTALLATINS ÉNERGÉTIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

La loi du 26 novembre 2025 complète les dispositifs issus de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 et de la loi APER du 10 mars 2023, qui imposent aux parcs de stationnement extérieurs d’une certaine superficie d’être équipés d’ombrières photovoltaïques ou de dispositifs végétalisés favorisant l’ombre et l’infiltration des eaux.

Elle ajoute à ces textes un alinéa prévoyant que « l’application des règles des PLU ne peut avoir pour effet d’interdire ou de limiter l’installation des dispositifs » requis (ombrières photovoltaïques, dispositifs végétalisés, etc.).

Parallèlement, l’article L. 152‑5, 4° du code de l’urbanisme, qui permettait déjà de déroger à diverses règles du PLU pour autoriser des ombrières productrices d’énergie renouvelable sur des aires de stationnement, demeure applicable pour les parcs ne relevant pas des lois spéciales ainsi modifiées.

Cette neutralisation des règles de PLU s’inscrit dans le mouvement plus général de « frénésie dérogatoire » relevé par la doctrine, accentuant le recours à un urbanisme dérogatoire parfois critiqué pour ses effets sur la cohérence des politiques locales d’urbanisme.

CONCLUSION

La doctrine relève que la loi du 26 novembre 2025, tout en apportant de réelles simplifications (rationalisation des procédures de SCoT et PLU, suppression de la caducité automatique des SCoT, encadrement de certains recours), intensifie surtout un mouvement d’urbanisme dérogatoire : multiplication des possibilités de déroger aux règles de PLU, généralisation des dérogations aux règles de construction et environnementales, neutralisation de certaines règles locales au profit d’objectifs sectoriels (énergies renouvelables, logement, etc.).

Si ces dérogations peuvent faciliter la réalisation de projets et la production de logements, elles soulèvent des interrogations quant à la lisibilité, la cohérence et la sécurité juridique du droit de l’urbanisme, ainsi qu’au respect du principe d’égalité et de l’intérêt général que les documents d’urbanisme sont censés porter.