Bien – Propriété

Construction sur sol d'autrui

Aux termes d'un Arrêt très largement publié en date du 17 mai 2018, la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a énoncé que l'expulsion et la démolition sont les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer le plénitude de son droit sur le bien.

Il s'agit d'un Arrêt important dans la mesure où la Cour de Cassation effectue clairement, à cette occasion, un « contrôle de proportionnalité » (ou, plus exactement, un « contrôle de conventionnalité ») en exposant que le droit au respect du domicile de l'occupant protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne saurait faire échec au droit de propriété, tel qu'il résulte tant des articles 544 et 545 du Code civil, que de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, ainsi que l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Autrement dit, la Cour de Cassation vient rappeler le caractère « sacro-saint » du droit de propriété en exposant qu'il ne saurait être bafoué en invoquant les dispositions de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme. Cass. 3ème civ. 17/05/2018, n° 16-15-792

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Indivision et bornage

L'indivision est la situation dans laquelle se trouve plusieurs personnes qui sont propriétaires d'un même bien, situation qui se présente très fréquemment entre héritiers, dans le cadre d'une succession. Celle-ci est alors souvent génératrice de conflits qui continuent à alimenter la jurisprudence.

En l'espèce, les co-indivisaires étaient opposés entre eux sur la nécessité d'engager une action en bornage, dont l'objet était de fixer l'assiette de l'héritage, pour assurer la préservation des limites de leur propriété.

A cette occasion, la Cour de Cassation a considéré que l'action en bornage est un acte d'administration du bien qui nécessite l'accord des deux tiers des propriétaires indivis, en application de l'article 815-3 du Code civil. Cass. 3ème civ. 12/04/2018, n° 16-24.556

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Vente

Vice-caché

Rappelons, pour commencer, que par application de l'article 1644 du Code civil, celui qui a acheté un bien affecté d'un vice-caché a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix, ou bien garder la chose et se faire restituer un partie du prix seulement, correspondant à la valeur réelle de l'objet de la vente, compte tenu du vice dont il est affectée.

Par ailleurs, en application de l'article 1645 du même Code, si le vendeur connaissait les vices dont la chose est affectée, alors il est tenu outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

C'est au visa de ces articles que la Cour d'Appel de BOURGES a condamné le vendeur d'un immeuble à indemniser l'acquéreur en lui restituant une partie du prix d'achat de la maison, mais également à lui payer le coût de la démolition et de la reconstruction de celle-ci, outre les préjudices divers que celui avait subis (vraisemblablement des préjudices de jouissance).

Cet Arrêt a, bien évidemment, été censuré par la Cour de Cassation, car en indemnisant l'acquéreur du coût de la démolition et de la reconstruction, tout en lui allouant le remboursement d'une partie du prix, celui-ci avait été doublement indemnisé de son préjudice. Pour résumer, dans l'hypothèse où le vendeur connaissait les vices dont l'immeuble était affecté, l'acquéreur a droit à l'indemnisation de l'intégralité de son préjudice, mais pas davantage. Cass. 3ème civ. 14/12/2017, n° 16-24-170

 

Copropriété

Une précision qui peut intéresser les Syndics de Copropriété et Gestionnaires de biens : aux termes d'un Arrêt en date du 22 mars 2018, la Cour de Cassation vient d'énoncer que l'Assemblée Générale ne peut désigner qu'un seul président de séance, en application de l'article 15 du Décret du 17 mars 1967 et ce, sous peine de nullité des délibérations de l'Assemblée Générale. Il n'est, donc, pas possible de désigner deux présidents même, pour faire plaisir aux copropriétaires qui le souhaiteraient... Cass. 3ème civ. 22/03/2018, n° 16-27.481

 

Droit des baux

La 8ème Chambre de la Cour d'Appel de PARIS a considéré récemment que, même quand le locataire d'un fonds de commerce fait l'objet d'une procédure collective (redressement et/ou liquidation judiciaire), la mise en jeu de la clause résolutoire nécessite, au préalable, la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois et, enfin, l'écoulement des délais de grâce éventuellement octroyés par le tribunal.

Cette solution ne fait pas l'unanimité, mais la Cour de Cassation n'a pas encore eu l'occasion de trancher cette question.

Aussi (« qui peut le plus peu le moins »), il est sans doute judicieux de prévoir, malgré tout, la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire pour « ouvrir le parapluie », étant rappelé que le Jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ne résilie pas le bail commercial, qui continue à courir et ce, bien évidemment, pour permettre, soit la poursuite de l'activité de l'entreprise, soit, au contraire, au mandataire liquidateur de céder le fonds de commerce au meilleur prix. (Paris, pôle 5, ch. 8, 4/04/2018, n° 17/19289)