Le choix du tribunal territorialement compétent est rarement source de difficultés en matière de vente immobilière, parce que les règles applicables en la matière sont relativement simples.
En effet, par application de l'article 46 du Code de procédure civile, le demandeur à une action en Justice peut saisir, à son choix, la Juridiction du lieu où demeure le défendeur, ou :
- en matière contractuelle la juridiction du lieu de la livraison effective de la chose ou du lieu de l'exécution de la prestation de services ;
- en matière délictuelle, la juridiction du lieu du fait dommageable ou celle du lieu dans laquelle le dommage a été subi ;
- en matière mixte, le juridiction du lieu où est situé l'immeuble.
Il est, à cet égard, de jurisprudence constante, que, s'agissant d'une vente immobilière, le tribunal compétent est celui de situation de l'immeuble. Il a ainsi été jugé que la demande de l'acquéreur tendant à la réalisation du contrat de vente relève de la matière mixte. C'est également le cas s'agissant de l'exécution d'une promesse de vente ou d'une action en nullité d'une vente immobilière.
Pour autant, après avoir signé un compromis de vente, une société venderesse qui avait refusé de régulariser la vente devant le Notaire, et qui a été assignée en paiement de la clause pénale prévue au compromis, a imaginé de soulever l'incompétence territoriale du tribunal saisi, au motif qu'elle avait son siège social dans le ressort d'une autre juridiction.
Le Tribunal, puis la Cour d'Appel, ont rejeté ses prétentions, ayant retenu que, bien qu'il s'agisse d'un avant contrat, un compromis de vente relève de la matière contractuelle et que, quand bien même il ne s'agirait pas de l'exécution d'une prestation de services, ni de la livraison d'une chose, l'article 46, alinéa 2, du Code de procédure civile s'appliquerait à l'ensemble de la matière contractuelle…
Cette décision a été sanctionnée par la Cour de Cassation au motif que, le compromis de vente ne prévoyant ni la livraison d'une chose, ni l'exécution d'une prestation de services, il n'était pas possible de faire application de l'article 46 alinéa 2.
Autrement dit, si le demandeur avait invoqué les dispositions de l'article 46 alinéa 4 et soutenu que l'exécution d'un compromis de vente relevait de la matière mixte, il aurait sans doute obtenu satisfaction. Mais comme il a invoqué les dispositions de l'alinéa 2, du même article, le raisonnement adopté par la Cour d'Appel a été sanctionné, la Cour de Cassation ne faisant jamais qu'examiner le respect de la règle de droit qui est invoquée, sans juger l'affaire au fond et sans se prononcer sur le choix du fondement juridique opéré par les parties.
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