Les exploitants des meublés de tourisme peuvent bénéficier de l'exonération de taxe d'habitation sous réserve de démontrer l'affectation professionnelle exclusive des locaux. 

Attention, il faut agir avant la fin de l'année 2025, pour avoir les documents probants permettant de revendiquer l'exonération de la taxe d'habitation 2026.

Par ailleurs, les sociétés redevables de la CFE ont jusqu'à la fin de l'année pour contester la taxe d'habitation 2024. La réclamation doit être envoyée avant le 31 décembre 2025. En matière de taxes foncières, taxe d'habitation sur les résidences secondaires, le délai de reprise expire le 31 décembre de l'année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due. Avant la réforme de 2025, les sociétés soumises à la CFE étaient exonérées de taxe d'habitation.

Le régime de la taxe d'habitation a été modifié par la loi de finances pour 2025

Depuis 2025, un nouveau régime de taxe d'habitation s'applique.

La nouvelle version du texte (art. 1407 I du CGI) prévoit :

"La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. Toutefois, les locaux mentionnés au premier alinéa ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu'ils font l'objet d'un usage exclusivement professionnel"

Ce texte prévoit un régime unique, aussi bien pour les entreprises individuelles que pour les sociétés (SAS, SARL, SCI, etc.).

Auparavant les sociétés passibles de la CFE étaient exonérées de taxe d'habitation sans discussion. Il est d'ailleurs encore temps de demander le remboursement de la taxe d'habitation 2024 en utilisant cet argument. Après le 31 décembre 2025, ce sera trop tard.

Mais pour 2025, le régime légal a changé et l'exonération n'est plus automatique, même pour les sociétés.

Le régime des sociétés est désormais le même que celui des exploitants individuels.

Les locaux échappent à la taxe d'habitation seulement s'ils font l'objet d'un usage exclusivement professionnel, et peu importe si l'entreprise paie la CFE.

La loi indique expressément qu'une entreprise peut être à la fois assujettie à la taxe d'habitation, plus exactement taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), et à la CFE. Ce n'est pas incompatible.

Ce texte prévoit que ne sont pas soumis à la taxe les locaux qui font l'objet d'un usage exclusivement professionnel.

Il reste à définir comment prouver l'usage exclusivement professionnel.

Attention, en fiscalité, il ne suffit pas d'être honnête et de bonne foi pour avoir raison.

En fiscalité, personne ne vous croit sur parole.

Donc, si vous invoquez un usage exclusivement professionnel, c'est à vous de le prouver.

Et il faudra proposer une preuve particulière.

En effet, il ne suffit pas de démontrer a postériori que le bien a été exclusivement utilisé à un usage professionnel pour obtenir le remboursement de la taxe d'habitation.

Sur ce sujet le Conseil d'Etat a déjà jugé que le contribuable doit pouvoir prouver qu'au 1er janvier de l'année considérée il était dans l'impossibilité juridique d'utiliser le bien à un autre usage qu'un usage professionnel.

La décision de principe est celle du 30 novembre 2007 (CE 30 novembre 2007 n° 291252, 8e et 3e s.-s., Largitte : RJF 2/08 n° 164) où les points suivants ont été indiqué :

1° Un propriétaire qui loue meublé un logement de façon saisonnière est réputé en garder la disposition en dehors des périodes de location,

2° Il est donc passible de la taxe d'habitation même si le logement est loué de façon saisonnière à la date du 1er janvier de l'année d'imposition,

3° Pour apprécier la situation, il convient de regarder quelle était l’intention du propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition.

Cette position du Conseil d'Etat est ancienne et s'appliquait à l'ancienne version du régime et je serais surpris que le Conseil d'Etat devienne plus souple pour interpréter la nouvelle version de la loi.

Par la suite, une décision de la CAA de Bordeaux a repris le critère du mandat qui avait été évoqué dans la décision précitée du Conseil d'Etat du 30 novembre 2007.

Le propriétaire d'une habitation meublée qui l'a offerte à la location saisonnière toute l'année, par l'intermédiaire d'une agence de location à laquelle il a donné un mandat ne lui réservant aucune possibilité de séjour, et qui n'y a effectivement pas séjourné n'est pas redevable de la taxe d'habitation à raison de ce local, alors même que la location n'a été effective que pour une partie des années en litige. (CAA Bordeaux 20-5-1997 n° 95-949, 3e ch., Darné.)

Dans une décision postérieure, le Conseil d’État a jugé que, lorsqu’au cours de l’année, des locaux sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu’il est loisible au propriétaire d’accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition (CE, 15 juin 2023, n° 468195).

Analyse critique

Il s'agit d'appliquer le principe de l'annualité de la taxe d'habitation, selon lequel la taxe est établie pour l'année entière d'après les faits existant au 1er janvier de l'année d'imposition. 

De manière artificielle, le Conseil d'Etat fait prévaloir une forme d'intention supposée du propriétaire au 1er janvier, pour, de facto, s'intéresser à l'utilisation prévisible du bien sur toute l'année à venir. Si rien n'exclut un usage privé au 1er janvier, cet usage privé est présumé, et peu importe l'usage réel.

Même si cela peut paraître extrêmement sévère, cela peut s'expliquer pour deux raisons, une raison juridique et une raison pratique.

La raison juridique est que le fait générateur de la taxe est fixé au 1er janvier de l'année considérée, donc l'exonération ne peut pas s'apprécier sur ce qui s'est passé après. Peu importe l'usage du bien après le 1er janvier, ce qui compte c'est ce qu'il était possible de prouver au jour du 1er janvier de l'année considérée.

La raison pratique est que l'usage privé ponctuel est très vraisemblable. L'exploitant d'un logement peut facilement l'utiliser, ou le prêter à un proche, notamment pendant les périodes où le bien n'a pas pu être loué, faute de locataire. Le juge fiscal peut légitimement être suspicieux.

C'est d'autant plus vrai qu'il n'est pas facile de savoir si, effectivement, le bien a été utilisé à titre professionnel ou à titre privé. Le régime de preuve est donc logiquement sévère pour admettre l'exonération. 

L'absence de tolérance

Le régime ne prévoit aucune tolérance, un usage privé même très limité, et même limité à une période où, de toute façon, le bien ne pouvait pas être loué, ne peut pas être accepté. Aucune exception n'est prévue, l'usage professionnel doit être absolument exclusif.

La preuve par l'impossibilité juridique

Le juge a toutefois voulu éviter de retenir un régime de preuve négative impossible. Donc il a laissé une possibilité de preuve d'usage professionnel exclusif : l'impossibilité juridique.

Il appartient à l'exploitant qui veut bénéficier de l'exonération de la taxe d'habitation de démontrer qu'il est dans l'impossibilité juridique d'utiliser le bien pour autre chose que l'activité et qu'en particulier il lui est interdit de l'utiliser à titre personnel ou au profit d'un proche.

La preuve par le mandat avec une clause excluant l'usage personnel

Dès l'origine le Conseil d'Etat a évoqué comme preuve de l'impossibilité juridique, le fait que l'exploitant ait confié la gestion de son bien à un agent immobilier.

Ce mode de preuve par le mandat a ensuite été repris par la jurisprudence et par la doctrine administrative, en ajoutant la précision selon laquelle le mandat de gestion doit inclure une clause prévoyant expressément que le bien soit offert à la location sans interruption, ce qui exclut des périodes d'usage personnel réservées au propriétaire.

La position des services fiscaux dans la réponse FALCON

Récemment, l'administration a rappelé les règles applicables selon elle dans une réponse ministérielle  (M. Frédéric Falcon n° 4881 JO AN 3 juin 2025, page 4343) :

"Si un redevable demande à être dégrevé de la THRS, il doit établir qu'il a mis en location son bien pour l'année entière et n'a pas pu en disposer en dehors de ces périodes. Cette démarche est soumise à des critères exigeants, puisqu'elle est soumise à l'existence d'un engagement juridiquement contraignant empêchant le propriétaire de disposer du bien à quelque moment de l'année que ce soit. Ainsi, il doit produire, pour chaque année et pour chaque bien loué : l'éventuelle déclaration de la mise en location meublée du bien auprès de la commune ; un décompte des jours de location effectués auprès de chacune des plateformes numériques utilisées et un récapitulatif des locations, ce qui permet souvent que la taxe de séjour correspondante soit collectée et reversée à la commune par la plateforme de réservation habilitée par le propriétaire à percevoir cette taxe ; le mandat de location ou la convention conclue avec chaque prestataire de services en ligne, signé avant le début de l'année d'imposition, pour déterminer l'intention du propriétaire au 1er janvier ; tout autre justificatif permettant d'établir que le propriétaire a entendu dédier son bien exclusivement à la location meublée de courte durée pour toute l'année."

Il résulte de cette réponse les points principaux suivants.

Pour obtenir l'exonération de taxe d'habitation, l'exploitant doit présenter deux types de documents, pour chaque année et pour chaque bien.

Tout d'abord il doit démontrer un engagement juridiquement contraignant l'empêchant de disposer du bien à quelque moment de l'année que ce soit.

Ensuite, il doit produire un décompte des jours de location. 

L'engagement juridique contraignant

S'agissant de l'engagement juridiquement contraignant, l'administration évoque un mandat de location ou la convention conclue avec chaque prestataire de services en ligne, ou même tout autre justificatif permettant d'établir l'affectation exclusive. Sur ce point, les services fiscaux retiennent une position conforme à la jurisprudence du Conseil d'Etat.

Il n'y pas lieu d'exiger nécessairement un mandat conclu avec un agent immobilier. Le mandat de location peut être conclu avec le prestataire internet, même s'il n'est pas agent immobilier. Il peut y avoir plusieurs conventions.

Mais il faut que la convention prévoit expressément que le bien est proposé à la location toute l'année, sans exception autre qu'un motif technique, le propriétaire ne se réservant aucune période d'usage personnel.

Par ailleurs, l'administration admet expressément tout autre justificatif démontrant l'affectation exclusive.

Selon moi, il pourrait aussi être présenté un contrat d'assurance prévoyant que les locaux ne sont assurés que pour un usage exclusivement professionnel.

Dans certains cas, il s'agit du bail commercial conclu entre le propriétaire et l'exploitant. En effet, il arrive que l'exploitant ne soit pas propriétaire des lieux et qu'il ait conclu un bail commercial avec le propriétaire pour exploiter les lieux.

Le bail commercial peut interdire un tout autre usage que l'usage professionnel, ce qui interdit au preneur d'utiliser le bien à un usage privé. Il faudra donc produire le bail incluant une clause précise interdisant toute forme d'usage non professionnel.

Pour les sociétés commerciales, il paraît possible de rappeler que le régime légal des sociétés commerciale interdit toute forme d'usage privé au profit des dirigeants. Par ailleurs un usage privé des biens de l'entreprise est contraire à l'objet social. Ces arguments peuvent être invoqués pour faire valoir l'impossibilité juridique d'utiliser le bien autrement qu'à usage professionnel.

La location du bien par le diregeant de société

La question pourrait se poser de savoir si une société peut louer le bien à son dirigeant et si cette location pourrait être retenue comme une forme d'usage privé contraire au principe d'affectation exclusivement professionnel. 

Selon moi, une location ponctuelle à un dirigeant de la société ne doit pas pouvoir être retenue comme un argument excluant l'affectation professionnelle. Le dirigeant peut être considéré comme un client normal, ce qui implique toutefois une location ponctuelle et au prix du marché. Une location trop régulière au dirigeant de la société peut devenir problématique, et même avec un loyer normal.

Le décompte des jours de location

S'agissant de l'exigence de produire un décompte des jours de location, elle n'a jamais été évoquée par la jurisprudence du Conseil d'Etat. Selon moi, cette exigence est discutable et paradoxalement contradictoire avec l'idée que seule compte l'intention au 1er janvier de l'année. 

Cela peut paraître comme une contrainte excessive que de conserver un tel décompte. Mais ce document peut aussi servir en fiscalité directe à justifier la déduction intégrale des charges annuelles. Il présente donc un intérêt évident, au-delà de la question de la demande de dégrèvement de la taxe d'habitation.

De plus, cette exigence peut se comprendre car il s'agit pour l'administration d'exercer un contrôle minimum pour vérifier si le bien a effectivement été mis en location de manière et que l'impossibilité juridique ne présente pas un caractère frauduleux.

Mais une question se pose, de quelle année parle-t-on ? 

Pour la taxe d'habitation de l'année 2025, contestée en cours d'année, faut-il produire le décompte 2024 ou le décompte 2025 ? 

Si la contestation se fait en octobre 2025, le seul décompte complet disponible à cette date est celui de 2024. 

En principe, ce qui compte c'est l'affectation professionnelle exclusive considérée au 1er janvier de l'année considérée et il n'y a pas de raison de s'intéresser à l'année antérieure, ni même d'ailleurs à l'année en cours.

Selon moi, il serait logique de s'en tenir au décompte de 2024, pour faire la demande de dégrèvement de l'année 2025. Mais l'année suivante, il faudra bien produire le décompte 2025, pour obtenir le dégrèvement de la taxe d'habitation de 2026. Ainsi, le contribuable devra donc présenter le décompte de chaque année.

En pratique, il faudra bien produire ce tableau des locations pour obtenir le dégrèvement et je recommande de le produire, même si la légalité de cette exigence est contestable.

Ce décompte peut être établi selon moi sous la forme d'un calendrier indiquant les nuits louées avec les coordonnées du locataire. 

Les services fiscaux n'ont pas lieu d'exiger que les biens soient loués en permanence car les activités d'hébergement touristiques ne donnent jamais lieu à un taux d'occupation de 100 %. L'occupation est variable selon les zones, les périodes et les types d'établissement. 

Selon moi, le tableau récapitulatif des jours de location doit permettre aux services fiscaux, non pas de remettre en cause l'exonération si le bien n'est pas loué en permanence, mais de repérer les anomalies qui pourraient faire douter de l'affectation permanente à la location.

Ce calendrier peut être complété par les déclarations de taxe de séjour ou par les comptes rendus de location des plateformes numériques, et tout autre document prouvant l'affectation professionnelle permanente.

Attention à la date des documents contractuels

Il est impératif d'apporter la preuve de l'affectation permanente par des documents datés d'avant le 1er janvier 2026 pour demander l'exonération de la taxe d'habitation 2026. Après ce sera trop tard.

Et pour réclamer le remboursement de la taxe d'habitation 2024, les sociétés doivent déposer une réclamation avant la fin de l'année.

Donc il faut agir maintenant.