La loi entend mieux protéger les propriétaires victimes de squatteurs. Les sanctions en cas de squat d'un logement sont triplées. De nouveaux délits sont créés, notamment pour les locataires en impayés de loyers restés dans le logement à la fin de la procédure d'expulsion.

La loi a été promulguée le 27 juillet 2023. Elle a été publiée au Journal officiel du 28 juillet 2023.

 

1. Réprimer plus sévèrement le squat

Le texte durcit les sanctions en cas de squat d'un logement (délit de violation de domicile), en portant les peines encourues à trois ans de prison et 45 000 euros d'amende (contre un an de prison et 15 000 euros d’amende auparavant). Afin de mieux réprimer ce délit, il précise la notion pénale de domicile pour inclure tous les locaux d'habitation contenant des meubles, que la personne propriétaire de ces meubles y habite ou pas (sur ce point le Conseil constitutionnel a émis une réserve d'interprétation). La procédure administrative d'évacuation forcée d'un domicile, prévue par la loi Dalo de 2007, est également étendue à tous les locaux d'habitation illégalement occupés.

Pour sanctionner le squat de toutes les propriétés immobilières et pas seulement des domiciles, les députés ont créé un nouveau délit "d'occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel", qui sera puni de deux ans de prison et de 30 000 euros d'amende. Une nouvelle infraction vise également les locataires en impayés de loyer restés dans le logement à l’issue d'un jugement d’expulsion devenu définitif. Ces locataires défaillants risqueront 7 500 euros d’amende, sauf lors de la trêve hivernale et pour ceux bénéficiant d'une décision de sursis à expulsion ou d'un logement social.

Les parlementaires ont adopté d'autres amendements pour :

  • supprimer la possibilité pour le juge d'accorder des délais aux squatteurs dont l'expulsion a été judiciairement ordonnée ;
  • punir de trois ans de prison et de 45 000 euros d'amende les instigateurs de squats en faisant croire qu’ils sont propriétaires des logements ;
  • sanctionner de 3 750 euros d'amende "la propagande ou la publicité" de méthodes facilitant ou incitant les squats ;
  • pérenniser le dispositif expérimental créé en 2009 et modifié par la loi dite "Elan" de 2018, qui permet à des propriétaires de confier temporairement à des organismes publics ou privés des locaux vacants pour du logement ou de l'insertion social, dans l'attente d'une réhabilitation ou d’une vente. Lorsque le dispositif est confié à des entreprises privées, l'État devra vérifier régulièrement la conformité de leurs pratiques.

L'article 7 de la loi censurée

Le Conseil constitutionnel a censuré l'article 7 de la loi qui introduisait un régime dérogatoire de responsabilité civile au profit des propriétaires de logements occupés illicitement. Cet article prévoyait, dans ce cas, de libérer le propriétaire d’un bien immobilier de son obligation d’entretien et l'exonérait de sa responsabilité en cas d'accident causé par un défaut d’entretien à l'occupant mais aussi aux tiers (par exemple un passant ou un voisin). Les marchands de sommeil étaient exclus de ce régime.

Pour le juge constitutionnel, ces dispositions n'étaient pas assorties de garanties suffisantes (par exemple le propriétaire n'avait pas à démontrer que l'occupant illicite avait fait obstacle aux travaux d'entretien). Elles portaient, de plus, une atteinte disproportionnée au droit des victimes tiers d'obtenir réparation. En effet, dans ce cas, ces tiers ne pouvaient se retourner que contre le seul "occupant sans droit ni titre, dont l’identité n’est pas nécessairement établie et qui ne présente pas les mêmes garanties que le propriétaire, notamment en matière d’assurance".

Le droit actuel continue donc à s'appliquer. En application de l’article 1244 du code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable de plein droit du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction, et il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve que le dommage est dû à une cause étrangère.

Dans un communiqué du 29 juillet 2023, le Conseil constitutionnel a précisé que les motifs de sa censure " ne privent pas le législateur de la possibilité de réformer" le droit actuel "pour aménager la répartition des responsabilités entre le propriétaire et l’occupant illicite", à condition que "demeurent protégés les droits des tiers victimes de dommages".

2. Sécuriser les bailleurs en cas d'impayés de loyers

La loi impose, dans les contrats de location, une clause de résiliation automatique en cas d'impayés de loyers (dans les faits, la quasi-totalité des contrats en contiennent déjà une).

Les conditions de suspension de cette clause par le juge sont modifiées. Le juge pourra suspendre toujours d'office ou à la demande du locataire ou du bailleur les effets de cette clause si le locataire est en situation de régler sa dette locative (ce que prévoit déjà le droit actuel) et qu’il a "repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience". La suspension de la clause prendra fin automatiquement "dès le premier impayé" ou retard dans le paiement de la dette locative fixé par le juge.

Le texte réduit, en outre, certains délais dans les procédures contentieuses du traitement des impayés de loyers, en particulier pour les locataires de mauvaise foi.

Enfin, des mesures renforcent la prévention des expulsions locatives (précisions sur le rôle et les missions des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives - Ccapex...).

Sources

  • Vie-Publique.fr :

              Loi anti-squat occupation illicite des logements expulsion | vie-publique.fr

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