Lorsqu'un locataire quitte un logement en laissant des dégradations, le propriétaire peut chercher à obtenir une compensation financière pour réparer les dégâts. Une procédure rapide et peu coûteuse, l'injonction de payer pourrait sembler appropriée. Cependant, la Cour de cassation a récemment rappelé que cette procédure n'est pas applicable dans ce contexte.

 

  • Qu'est-ce que l'injonction de payer ?

L'injonction de payer est une procédure judiciaire simplifiée qui permet à un créancier d'obtenir rapidement une décision de justice contraignant un débiteur à payer une somme d'argent. Elle est utilisable lorsque la dette répond aux conditions de l'article 1405 du Code civile, c'est à dire qu'elle est de nature contractuelle, en plus d'être certaine, liquide (c’est-à-dire d’un montant déterminé) et exigible.

Le débiteur dispose toutefois de la possibilité de contester la dette en formant opposition à injonction de payer. S'ouvre alors un débat contradictoire, selon une procédure de première instance classique.

 

  • Pourquoi cette procédure ne s'applique-t-elle pas aux réparations locatives ?

Selon l'article 1405 du Code de procédure civile, l'injonction de payer ne peut être utilisée que si la créance est déterminée en vertu des stipulations du contrat. Or, dans le cas des réparations locatives, le montant des dégâts n'est pas prévu dans le contrat de bail. Il doit être évalué après le départ du locataire, en fonction des dégradations constatées et des devis de réparation.

C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation, dans un arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-21.501). Ce faisant, elle confirme une jurisprudence déjà ancienne et notamment un arrêt rendu par sa chambre commerciale le 14 juin 1971 (n° 70-11.077), dans lequel elle avait déjà jugé : "La demande en paiement des dommages-intérêts, faute d'invoquer une clause contractuelle les fixant ne pouvait être soumise à la procédure d’injonction de payer ".

 

  • Quelles sont les alternatives pour le propriétaire ?

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez obtenir le paiement de vos réparations locatives, voici les étapes à suivre :

  1. Constater les dégradations : Comparez l'état des lieux d'entrée et de sortie pour identifier les dégâts imputables au locataire.
  2. Évaluer le coût des réparations : Faites réaliser des devis ou des factures pour chiffrer les travaux nécessaires.
  3. Tenter une résolution amiable : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, lui demandant de payer les réparations. Il peut ensuite être utile (ou nécessaire) de tenter ensuite la mise en place d'une médiation ou d'une conciliation.
  4. Engager une procédure judiciaire : Si le locataire refuse de payer, vous devrez saisir le tribunal compétent pour obtenir une décision de justice. Cette procédure permettra au juge d'évaluer le préjudice et de fixer le montant des réparations dues. 
  • Conclusion

Bien que l'injonction de payer soit une procédure attrayante pour recouvrer rapidement des dettes, elle n'est pas adaptée aux réparations locatives, dont le montant n'est pas prévu dans le contrat de bail. Les propriétaires doivent donc se tourner vers une procédure de première instance classique pour faire valoir leurs droits.

Pour être accompagné tout au long d'une procédure de recouvrement et limiter ses impayés, il est souvent utile de pendre conseil auprès d'un avocat à RENNES (ou ailleurs), formé en droit des contrats, droit immobilier ainsi qu'en droit du logement et de la responsabilité civile.

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