La régulation des locations meublées de courte durée en copropriété, notamment via des plateformes telles qu’Airbnb, Booking ou Abritel, connaît une évolution majeure.

D’une part, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « Le Meur » a profondément modifié l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, en ouvrant la possibilité d’interdire ces locations par une décision d’assemblée générale à majorité qualifiée.
D’autre part, le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, a validé ce dispositif.

Si le principe est désormais acquis, sa mise en œuvre demeure particulièrement encadrée et constitue, en pratique, un terrain contentieux en devenir.

1. Un basculement : de l’unanimité à la majorité qualifiée

Traditionnellement, toute modification du règlement de copropriété affectant les modalités de jouissance des parties privatives supposait l’unanimité.

La loi « Le Meur » opère un changement notable en introduisant, au sein de l’article 26 d), deux nouveaux alinéas permettant :

  • de modifier le règlement de copropriété,

  • afin d’interdire, dans certains lots, la location en meublé de tourisme.

Cette faculté est toutefois strictement encadrée et ne concerne que :

  • les lots à usage d’habitation au sens du règlement,

  • ne constituant pas la résidence principale du copropriétaire ou de l’occupant (au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989),

  • et portant sur des meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

2. Une mécanique de vote profondément renouvelée

La décision relève, en principe, de la majorité de l’article 26, soit :

  • la majorité des membres du syndicat

  • représentant au moins les deux tiers des voix.

Toutefois, l’originalité du dispositif réside dans son articulation avec l’article 26-1.

En effet, si cette majorité renforcée n’est pas atteinte, mais que la résolution recueille :

  • au moins la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou votant par correspondance,

  • représentant au moins un tiers des voix,

un second vote immédiat peut être organisé au cours de la même assemblée.

Ce second vote intervient alors à la majorité simple des voix de tous les copropriétaires.

Ainsi, une résolution initialement soumise à une majorité qualifiée peut, en pratique, être adoptée à une majorité simple, ce qui constitue une évolution significative de l’équilibre décisionnel en copropriété.

3. La validation constitutionnelle : une atteinte proportionnée au droit de propriété

La constitutionnalité de ce dispositif était discutée, notamment au regard :

  • du droit de propriété,

  • et de la liberté d’entreprendre.

Par sa décision du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé ces dispositions, en considérant que :

  • le législateur poursuit un objectif d’intérêt général, tenant à la préservation de la destination des immeubles et à l’équilibre entre copropriétaires ;

  • l’atteinte portée aux droits individuels est encadrée et proportionnée ;

  • la décision résulte d’un processus collectif assorti de garanties.

Le Conseil confirme ainsi que, dans le cadre de la copropriété, l’exercice du droit de propriété peut être limité dans l’intérêt collectif.

4. Les conditions cumulatives de validité : le véritable enjeu pratique

Si le dispositif peut apparaître comme un outil efficace, sa validité repose sur le respect strict de quatre conditions cumulatives, souvent négligées en pratique.

1. Une interdiction strictement limitée aux meublés de tourisme

Le texte vise exclusivement les meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Ne sont donc pas concernés :

  • la location d’une chambre chez l’habitant,

  • le bail mobilité,

  • les locations civiles de moyenne durée.

Une rédaction imprécise expose la clause à la nullité.

2. Des lots expressément à usage d’habitation

Seuls les locaux ayant un usage exclusivement d’habitation sont concernés,

3. L’exclusion des résidences principales

L’interdiction ne peut viser que les lots ne constituant pas la résidence principale du loueur ou de l’occupant.

Toute interdiction générale serait irrégulière.

4. Une condition déterminante : l’interdiction des activités commerciales

Le texte suppose que le règlement de copropriété interdise toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux.

Cette exigence est structurante.

En pratique :

  • si le règlement prévoit une “occupation bourgeoise” dite "simple", ou tolère certaines activités,

  • la mise en œuvre du dispositif peut être juridiquement contestée.

En l’absence, à ce jour, de jurisprudence sur ce point, la prudence s’impose.

5. Une apparente simplicité… pour une mise en œuvre exigeante

L’article 26 d) nouveau peut donner l’impression d’un mécanisme simplifié :

  • majorité abaissée,

  • outil opérationnel,

  • réponse rapide aux difficultés rencontrées.

La réalité est plus exigeante.

Le dispositif :

  • ne s’applique que dans des hypothèses précisément circonscrites,

  • repose sur des conditions cumulatives strictes,

  • et s’inscrit dans une mécanique de vote complexe.

Il modifie en profondeur l’équilibre entre droit individuel et intérêt collectif, tout en ouvrant un champ contentieux significatif.

6. Enjeux pratiques et sécurisation juridique

Dans ce contexte, la sécurisation juridique des décisions apparaît déterminante.

Une approche rigoureuse permet notamment :

  • d’analyser la conformité du règlement de copropriété,

  • de vérifier l’éligibilité du dispositif,

  • de sécuriser la rédaction des clauses,

  • d’organiser la procédure de vote,

  • et d’anticiper les risques contentieux.

Conclusion

Par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel consacre la possibilité, pour une copropriété, d’interdire les locations meublées de courte durée.

Cette faculté, loin d’être générale, demeure étroitement encadrée et suppose une mise en œuvre juridiquement maîtrisée.