Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, n° 24-11.092 (inédit) —

Vous détenez vos murs dans une structure et exploitez l'activité dans une autre ? Le montage est classique en viticole, hôtelier, agricole ou commercial — mais il a un angle mort. En cas de désordres, l'exploitant qui n'est pas propriétaire ne peut pas actionner la garantie décennale. La Cour de cassation vient de le rappeler sans détour le 19 février 2026.

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Le montage qui a fait tomber l'action

Un domaine viticole. Le bâti — cuvier, stockage de bouteilles, salle de réception — appartient en propre à M. Delbeck. L'exploitation, elle, est portée par une société distincte. Les marchés de travaux ont été signés au nom et à l'adresse de la société exploitante. Réception le 1er juillet 2009 avec réserves, puis désordres. C'est la société exploitante — et non le propriétaire — qui assigne les constructeurs et leurs assureurs sur le fondement de l'article 1792 du Code civil.

La cour d'appel de Bordeaux lui donne raison en 2023 : les travaux ayant été exécutés au siège et dans l'intérêt exclusif de la société, celle-ci aurait la qualité de maître de l'ouvrage. Pourvoi des défendeurs. Cassation.

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Le principe : la décennale suit la propriété, pas l'intérêt économique

Au paragraphe 11, la troisième chambre civile pose le critère sans ambiguïté : pour l'application de l'article 1792 — texte d'ordre public —, seul peut se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage celui qui est propriétaire de l'ouvrage, ou qui est titulaire d'un droit à construire.

La conséquence est lourde : l'approche « économique » est disqualifiée. L'intérêt exclusif aux travaux, leur localisation au siège, leur financement par l'exploitant — aucun de ces éléments n'entre en compte. La garantie décennale est un droit réel immobilier, attaché à la propriété de l'ouvrage. Elle se transmet automatiquement aux propriétaires successifs, sans cession expresse, et ne peut se détacher au profit d'un simple exploitant, locataire, preneur ou usufruitier.

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À retenir pour les professionnels de l'immobilier

Règle simple : c'est le propriétaire qui agit en décennale, pas l'exploitant. Si vos murs et votre activité sont logés dans deux structures différentes, faites signer les marchés de travaux par le propriétaire. À défaut, le jour d'un sinistre, le recours le plus puissant du droit français vous échappe.

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L'exception : les titulaires d'un droit à construire

La Cour réserve une exception : le titulaire d'un « droit à construire » est assimilé au maître de l'ouvrage. Sont visés des droits réels immobiliers substantiels.

— Le bail à construction : le preneur s'oblige à édifier sur le terrain du bailleur et acquiert, en contrepartie, un droit réel de longue durée, sorte de quasi-propriété temporaire de l'ouvrage.
— Le bail emphytéotique : droit réel de très longue durée (18 à 99 ans), permettant une exploitation quasi-souveraine du bien et l'édification d'ouvrages.

À l'inverse, le bail commercial, même de longue durée, n'est qu'un droit personnel. Le locataire commercial — quel que soit son intérêt économique aux travaux ou son financement de ceux-ci — ne devient ni propriétaire ni titulaire d'un droit à construire. Il reste un tiers au regard de l'article 1792.

Le point clé : intérêt économique, finalité des travaux, localisation au siège, financement par l'exploitant — ce sont des faits. Aucun n'attribue la qualité pour agir. Seul le droit réel sur l'immeuble est juridiquement décisif.

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Une cassation partielle, mais les condamnations tiennent

La Cour casse (article 624 du Code de procédure civile) le chef qui déclarait la société exploitante recevable sur l'article 1792, et, par voie de conséquence, le partage de responsabilité entre constructeurs et assureurs. Mais elle ne casse pas les condamnations pécuniaires : 239 326,62 € au titre des travaux de reprise et 20 000 € au titre du préjudice immatériel restent dus. Motif : l'absence de « lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire » (paragraphe 16) entre les chefs cassés et ces condamnations.

Lecture : ces condamnations reposaient sur un autre fondement que la décennale — vraisemblablement la responsabilité contractuelle de droit commun (articles 1231 et suivants du Code civil). Régime moins favorable, car il faut prouver une faute, un dommage et un lien de causalité, sans la présomption de l'article 1792 — mais fondement valable. L'affaire repart devant une autre cour d'appel : l'exploitant ne perd pas nécessairement tout, il devra simplement emprunter une autre voie, avec une charge de preuve plus lourde.

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Ce que doit faire l'exploitant non-propriétaire

Quatre options pour qui veut sécuriser sa position :

1. Devenir propriétaire ou titulaire d'un droit à construire — restructuration patrimoniale lourde, rarement possible une fois les travaux achevés.
2. Obtenir du propriétaire une cession expresse du bénéfice de la décennale — valable mais peu pratiquée, et qui suppose un propriétaire vigilant (déclaration des sinistres en temps utile, respect du délai de dix ans).
3. Contracter directement avec les entreprises sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun, en soignant les clauses de renvoi et de limitation — utile à titre préventif, dès la conception des marchés.
4. Souscrire une assurance dommages-ouvrage — la protection la plus complète : elle joue sans dépendre de la qualité du demandeur ni de la preuve d'une faute des constructeurs.

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Côté constructeurs et assureurs : une défense immédiate

Pour les constructeurs et les assureurs décennale, l'arrêt est un levier défensif puissant. Le défaut de qualité pour agir est une fin de non-recevoir qui peut être soulevée à tout stade de la procédure — y compris pour la première fois en cassation —, car elle s'analyse en un moyen de pur droit (paragraphe 9). Face à une assignation émanant d'un exploitant non-propriétaire et fondée sur l'article 1792, l'irrecevabilité est quasi-certaine si le demandeur ne justifie ni de la propriété ni d'un titre spécifique de construction. De quoi refuser légitimement le règlement de sinistres réclamés par une entité dépourvue de qualité.

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Le réflexe pour le conseil

Avant tout engagement de travaux : vérifier l'alignement entre le maître d'ouvrage de fait (celui qui pilote, définit les plans, signe les marchés) et le propriétaire juridique de l'immeuble. Consulter les titres de propriété, examiner tout bail constitutif d'un droit réel (bail à construction, emphytéotique), documenter toute cession de droit à construire. Faire signer les marchés au nom du propriétaire ou du titulaire du droit à construire — jamais d'une simple structure exploitante. Et lorsqu'un propriétaire confie l'exploitation à un tiers, traiter explicitement le sort des garanties légales attachées aux ouvrages existants : un détail au stade de l'accord commercial, déterminant le jour du sinistre. C'est un point de vigilance récurrent dans les montages patrimoniaux, y compris pour les opérateurs des Hauts-de-France.

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