Expropriation et indemnité d'éviction

Le locataire à bail commercial qui perd son droit au bail à la suite d'une expropriation est en principe indemnisé par une indemnité d'éviction, représentative de la perte du fonds de commerce.

Absence d'indemnité d'éviction s'agissant d'un bail professionnel

Les dispositions régissant le bail professionnel ne prévoient aucune indemnité d'éviction. C'est ce qu'a rappelé la Cour d'appel de Paris dans une affaire concernant l'expropriation des locaux occupés par le locataire à bail professionnel et son éviction de ceux-ci.

"En l'espèce, le bail produit (pièce n°1) entre la SCI EMRN et la SAS OPTIKLAB est un bail professionnel conclu le 17 juillet 2018 pour une durée de six ans et peut être résilié à tout moment par chaque partie avant son terme moyennant un simple préavis de six mois.

Comme indiqué dans son intitulé, il s'agit d'un bail professionnel ( durée de six ans) dont les modalités sont prévues à l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et qui n'est pas soumis au statut des baux commerciaux.

Aucune indemnité d'éviction n'est en conséquence due." (Cour d'appel de Paris, 26 septembre 2024, n° 23/08351).

Autres préjudices indemnisables pour le locataire à bail professionnel

En revanche, le juge a admis l'indemnisation du locataire évincé à plusieurs titres :

  • L'indemnité de remploi, correspondant aux frais d'actes et droit de mutation pour l'acquisition d'un fonds ou droit au bail équivalent en remplacement, en l'espèce quelques centaines d'euros, 
  • L'indemnité pour trouble commercial à hauteur de 15 jours sur la base de 5% de chiffre d'affaire, le locataire ayant justifié que l'adresse du siège différente de celles des locaux loués n'était qu'une domiciliation, ne permettant pas de poursuivre l'activité normalement,
  • Une indemnité de déménagement et réinstallation (informatique et téléphonie), calculée sur devis,
  • Une indemnité pour frais divers, notamment de modification du site internet et du registre du commerce et des sociétés à la suite du déménagement,
  • L'indemnité de double loyer, calculée sur la base de deux mois puisque le locataire louait un bureau de faible surface, permettant de trouver rapidement un local de remplacement.

Précautions à prendre lors de la conclusion d'un bail professionnel 

Le locataire à bail professionnel à donc tout intérêt à étudier la pertinence d'une option pour le statut du bail commercial, plus protecteur des intérêts du locataire s'agissant de l'indemnité d'éviction, mais également plus contraignant par d'autres aspects. 

Des clauses contractuelles peuvent également être négociées spécifiquement pour définir les modalités d'indemnisation. 

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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