Il est une règle élémentaire selon laquelle le bailleur qui délivre un congé à son locataire pour reprendre le logement doit notamment justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 15).
A ce sujet, la Cour de cassation vient de préciser le 12 octobre 2023 (pourvoi n°22-18.580) 2 éléments fondamentaux et inédits :
- la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité
Cette précision est une première du genre.
On rappellera que l'obligation pour le bailleur de délivrer un congé pour reprise, en justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision est seulement issue de la loi « ALUR » du 24 mars 2014.
JAMAIS la Cour de cassation ne s'était prononcé sur ce point. C'est désormais chose faite.
- pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de prendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale, les juges peuvent tenir compte d'éléments postérieurs, dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention.
la Cour de cassation s'en est remis à l'appréciation des juges d'appel. Ces derniers ont relevé que le bailleur avait délivré congé pour reprendre le logement, car devenu veuf, il souhaitait retourner vivre dans sa région d'origine où résident ses proches.
Aussi, le bailleur avait décidé d'établir sa résidence principale dans le logement loué tout en conservant une résidence secondaire ailleurs en France.
Du reste, le bailleur avait matérialisé son intention aux moyens d'éléments sérieux : son inscription sur les listes électorales de la commune, la réalisation d'importants travaux dans le logement par la production de factures postérieures à la libération des lieux par les locataires, la signature de contrats de fourniture d'eau, de gaz et d'électricité, ainsi que d'un abonnement Internet et d'une téléalarme !
c'est bien la preuve que le bailleur avait repris le logement pour y habiter !
Certes, il s'agit d'éléments postérieus au départ du locataire, mais ils sont parfaitement valables. Et ils le sont d'autant plus qu'ils permettent d'éviter à certains locataires de prétendre que les congés pour reprise seraient faux...
Clairement dans la présente affaire, la reprise était indubitable.
Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS
Tél. : 0689490792
Mail : gregory.rouland@outlook.fr
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