Le locataire peut-il contester les charges d’un bail commercial ?
Dans un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation rappelle une règle essentielle en matière de charges locatives dans les baux commerciaux : lorsqu’un locataire conteste les charges qui lui sont imputées, le bailleur doit justifier leur existence et leur montant et transmettre les justificatifs au locataire qui en fait la demande.
La simple mise à disposition des documents n’est pas suffisante.
Cette décision, rendue par la Cour de cassation, s’inscrit dans la logique de transparence instaurée par la réforme des baux commerciaux issue de la Loi Pinel du 18 juin 2014.
Les faits : une contestation des charges dans un bail commercial
Dans cette affaire, un bail commercial avait été conclu en 2015 pour des locaux à usage de bureaux.
Quelques années plus tard, le bailleur délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, notamment pour des charges locatives impayées.
Le locataire conteste ces charges et saisit la justice, estimant que leur montant n’est pas suffisamment justifié.
Devant les juges, le bailleur produit :
- des courriers de reddition de charges détaillant les dépenses,
- un calcul de répartition au prorata de la surface louée.
Cependant, les factures et pièces justificatives n’avaient pas été envoyées au locataire : elles avaient seulement été mises à sa disposition.
La cour d’appel considère que cette mise à disposition suffit et condamne le locataire à payer les régularisations de charges.
La Cour de cassation rappelle les obligations du bailleur
La Haute juridiction casse cette décision.
Elle rappelle que selon les règles de preuve prévues par le code civil et le code de commerce :
- celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;
- le bailleur doit justifier l’existence et le montant des charges qu’il réclame ;
- et surtout, lorsque le locataire le demande, il doit communiquer les justificatifs des charges locatives.
La Cour précise un point essentiel :
=> le bailleur doit adresser les justificatifs au locataire et ne peut pas se contenter de les tenir à sa disposition.
Cette précision est importante en pratique, car de nombreux bailleurs se contentent encore de permettre une consultation sur place des factures.
Charges locatives en bail commercial : un encadrement renforcé
Les juges se fondent notamment sur les articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, qui imposent une plus grande transparence dans les baux commerciaux.
Ces dispositions prévoient notamment :
- un inventaire précis et limitatif des charges récupérables dans le bail ;
- un état récapitulatif annuel des charges transmis au locataire ;
- la communication des justificatifs des charges, impôts et taxes à la demande du locataire.
L’arrêt rappelle que ces obligations ne sont pas purement formelles : elles conditionnent la possibilité pour le bailleur de récupérer les charges auprès du locataire.
Une décision importante pour la contestation des charges locatives
Cette décision présente un intérêt pratique pour les locataires commerciaux qui contestent certaines charges.
Elle confirme que :
- le locataire peut exiger les justificatifs détaillés des charges ;
- le bailleur doit les transmettre effectivement ;
- à défaut, la récupération des charges peut être remise en cause.
En pratique, de nombreux litiges naissent de régularisations de charges insuffisamment justifiées, notamment dans les immeubles comportant plusieurs locataires.
Ce qu’il faut retenir pour les bailleurs et locataires
Cet arrêt rappelle plusieurs règles essentielles en matière de charges locatives dans les baux commerciaux :
- le bailleur doit prouver les charges qu’il réclame ;
- il doit transmettre les justificatifs au locataire qui en fait la demande ;
- la simple mise à disposition des documents ne suffit pas ;
- en cas de contestation, le juge peut refuser la récupération des charges insuffisamment justifiées.
Cette décision renforce ainsi l’exigence de transparence dans la gestion des charges locatives et constitue un rappel utile pour tous les acteurs du bail commercial.
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