Vous voulez sécuriser votre projet en vous assurant d'avoir les meilleures chances d'obtenir votre permis ou votre déclaration préalable ? Ou bien vous avez malheureusement déjà fait l'objet d'un refus de permis ou d'une opposition à déclaration préalable ?

Cet article vous donne des pistes pour vous prémunir contre les risques de refus, ainsi que des solutions envisageables si cela était malheureusement le cas.

 

1. Se prémunir contre le risque de refus de délivrance :

1.1. Avant le dépôt du permis : s’informer

Vous avez repéré le terrain ou la maison de vos rêves et envisagez d’y réaliser des travaux ? Avant de procéder à l’achat, il est impératif de s’informer sur la situation du terrain au regard du Droit de l’urbanisme.

 

1.1.1. Se renseigner sur la constructibilité du terrain, afin de savoir quels types de travaux sont réalisables

La Commune dispose-t-elle d’un Plan Local d'Urbanisme (PLU) en vigueur ?

  • Si la réponse est positive : il faut identifier dans quelle zone le terrain est situé, et quelles sont les règles applicables (zone urbaine, zone naturelle...).

  • Si la réponse est négative, la Commune est soumise à la règle de la constructibilité limitée : les constructions nouvelles ne peuvent être réalisées qu’en continuité des parties actuellement urbanisées de la Commune, et doivent respecter les dispositions du Règlement National d'Urbanisme (RNU).

 

Il convient également de vérifier que le terrain n’est pas soumis à une règlementation spécifique.

A titre d'exemple :

  • Le terrain se situe-t-il dans le champ de visibilité d’un monument classé ou inscrit ?

  • La Commune est-elle concernée par la loi littoral ou la loi montagne ?

  • Un plan de prévention des risques naturels est-il applicable à la Commune, et si oui dans quel type de zone le terrain est-il situé ?

A savoir : pensez à consulter les annexes du PLU pour identifier certaines de ces règles spéciales.

 

Si le projet porte sur une construction existante :

  • La construction a-t-elle une existence légale : a-t-elle été construite avant le 15 juin 1943 (date d'entrée en vigueur de la loi rendant les permis de construire obligatoires) ? Si elle a été construite après cette date, a-t-elle été autorisée par un permis, et la construction a-t-elle été édifiée conformément à ce permis ?

  • La construction a-t-elle une existence matérielle : le bâtiment est-il achevé et/ou ne se trouve pas en état de ruine ?

 

Rapprochez vous de la Mairie afin d’obtenir les informations pertinentes concernant votre terrain.

 

1.1.2. Demander un certificat d’urbanisme

► Définition

Le certificat d’urbanisme est un document, émis par la Commune, qui permet de connaître et « cristalliser » les règles et taxes d’urbanisme applicables à un terrain.

La « cristallisation » des règles et taxes d’urbanisme signifie que, si une demande d’autorisation de construire est déposée durant le délai de validité du certificat, cette demande sera instruite et l’autorisation sera délivrée selon les règles en vigueur au moment de l’obtention du certificat d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme permet donc, notamment, de se prémunir contre des modifications du PLU.

 

Dans certains cas particuliers, l’effet du certificat d’urbanisme peut être très limité, par exemple si le certificat d’urbanisme est demandé au moment où une procédure de révision du PLU est en cours et a atteint un certain stade d'avancement.

 

Il existe deux types de certificats d’urbanisme :

  • Le certificat d’information (CUa) : comme son nom l’indique, ce certificat a pour but d’informer sur les règles et taxes applicables à un terrain, et cristallise ces informations.

  • Le certificat opérationnel (CUb) : la demande de certificat porte sur la faisabilité d’un projet précis.

 

Le certificat délivré peut être positif (il indique que le projet est réalisable) ou négatif (il explique pourquoi le projet n’est pas réalisable). Le certificat délivré, qu’il soit positif ou même négatif, cristallise les règles et taxes d’urbanisme.

 

Un recours est possible contre un certificat d’urbanisme négatif dans un délai de 2 mois.

 

Le certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois, et peut être renouvelé pour une durée supplémentaire d’un an à plusieurs reprises, sous conditions.

Le certificat d’urbanisme n’est toutefois pas renouvelable si le PLU a évolué depuis la délivrance du certificat.

 

Si l’administration commet une erreur dans son certificat (par exemple en délivrant un certificat positif alors qu’il aurait dû être négatif), elle commet alors une faute et engage sa responsabilité, c’est-à-dire que vous pouvez lui réclamer des dommages et intérêts.

 

► La procédure

La demande de certificat d’urbanisme s’effectue en adressant un formulaire Cerfa à la Mairie dont dépend le terrain concerné.

La Commune dispose d’un délai d’un mois pour émettre un certificat d’information, et de deux mois pour un certificat opérationnel. En cas d’absence de réponse dans ce délai, un certificat dit « tacite » est né, qui ne donne, bien évidemment, aucune information, mais cristallise les règles et taxes d’urbanisme.

 

1.2. La constitution du dossier d’autorisation d’urbanisme : un dossier irréprochable

Le meilleur moyen de se voir délivrer un permis reste de constituer un dossier de demande irréprochable :

  • Faire appel à un architecte lorsque c’est obligatoire (le seuil est de 150m² de surface de plancher pour les particuliers). 

  • Le dossier doit être clair, sans incohérences entre la notice de présentation, les plans et le formulaire Cerfa.

  • Le dossier doit comporter toutes les pièces obligatoires listées aux articles R. 431-5 et suivants du Code de l'urbanisme. 

  • Les caractéristiques du projet doivent être conformes au PLU et/ou au règlement national d’urbanisme, selon le cas.

 

2. Les solutions face à un refus de délivrance :

Avant d'initier des recours gracieux et/ou contentieux, il convient dans un premier temps d’analyser la validité du refus de permis ou d’opposition à déclaration préalable qui vous a été opposé, et notamment :

  • De la forme : par exemple, la décision de refus a-t-elle été correctement signée ? L’auteur du refus avait-il compétence pour adopter cette décision ? Le courrier indique-t-il les motifs du refus ?

  • Du fond : par exemple, la règle du PLU invoquée pour justifier le refus ou l’opposition est-elle légale ? L’administration a-t-elle commis une erreur d’appréciation sur les caractéristiques du projet ?

 

A savoir : un permis ne peut être refusé en raison de l'incomplétude du dossier de demande, l’administration peut uniquement exiger des pièces complémentaires.

 

Le refus de délivrance d’un permis de construire ou l’opposition à déclaration préalable peuvent être contestés par un recours gracieux, ou directement devant le Tribunal administratif, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la décision.

 

Toutefois, il peut également être avantageux, selon le cas, de se rapprocher de l’auteur du refus afin de cerner ses attentes, voire d’envisager le dépôt d’une nouvelle demande de permis ou de déclaration préalable, ce qui permet d'apporter une solution plus rapide, au prix de quelques concessions.