Je suis locataire et je rencontre un sinistre dans le logement impacté par des infiltrations. Je ne sais pas si ces infiltrations proviennent des parties communes ou du logement du dessus. J'ai adressé de multiples courriers à mon bailleur qui ne répond pas. Quels sont les 5 point à respecter pour que les désordres cessent ?

Faire face à des infiltrations dans un logement locatif peut rapidement devenir une situation complexe et stressante.

Lorsque vous découvrez des problèmes d'infiltration, il est crucial d'agir méthodiquement pour protéger vos intérêts et obtenir la résolution rapide du sinistre.

1. La responsabilité du bailleur lorsqu’il loue son logement

Le bailleur a une obligation légale de fournir à son locataire un logement décent, conforme aux critères de salubrité et de sécurité définis par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cette obligation inclut le devoir de réaliser les réparations nécessaires pour maintenir le bien en état d’usage.

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est également tenu de garantir la jouissance paisible des lieux et d’assurer un entretien correct du logement.

Si le logement est insalubre ou affecté de désordres graves (infiltrations, moisissures, etc.) et que le bailleur reste inactif malgré les sollicitations du locataire, sa responsabilité peut être engagée.

Le locataire peut alors demander en justice la réalisation des travaux nécessaires, des dommages et intérêts pour le préjudice subi (notamment le préjudice de jouissance), voire un relogement temporaire si le logement est déclaré insalubre.

L’inaction du bailleur face à de telles situations constitue un manquement grave à ses obligations légales, pouvant également engager sa responsabilité pénale si la santé ou la sécurité du locataire est mise en danger.

2. Identifier et documenter l'origine des désordres

La première étape essentielle consiste à documenter précisément l'origine et l'étendue des désordres. Cette phase de constatation est primordiale pour établir des preuves solides. Prenez systématiquement des photographies et des vidéos détaillées qui montrent l'ampleur des infiltrations, leurs conséquences visibles comme les moisissures ou les dégradations matérielles.

Un constat établi par un Huissier de justice constituera la preuve parfaite notamment pour une future action en justice.

Si l'origine des infiltrations n'est pas immédiatement claire - qu'elle semble provenir des parties communes, d'un logement voisin ou d'une défectuosité structurelle - il sera judicieux de faire intervenir un expert indépendant.

Votre compagnie d'assurance peut également vous aider à diligenter une expertise technique précise.

3. Mettre en demeure le bailleur par écrit

La communication écrite avec votre bailleur représente l'étape suivante cruciale. Rédigez une mise en demeure formelle et circonstanciée, transmise par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce courrier, rappelez fermement les obligations légales du propriétaire en matière d'entretien et de salubrité du logement. Décrivez avec précision l'urgence de la situation, en soulignant les impacts concrets sur votre qualité de vie et votre environnement quotidien. N'hésitez pas à mentionner clairement votre détermination à saisir les autorités judiciaires si aucune action n'est entreprise rapidement.

Si votre bailleur reste inactif, il devient nécessaire d'impliquer les autorités compétentes. Contactez votre mairie (service d’hygiène) ou l'Agence Régionale de Santé si les désordres présentent des risques avérés pour la santé, notamment en cas de développement important de moisissures.

Une déclaration d'insalubrité peut contraindre légalement le propriétaire à effectuer des réparations et, dans certains cas, à vous reloger temporairement.

Le logement devra correspondre aux critères de celui que vous occupez.

Lorsque toutes les démarches amiables échouent, une procédure judiciaire en référé devient envisageable.

4. Faire intervenir les juridictions compétentes si nécessaire

Auprès du tribunal compétent, le juge des référés peut désigner un expert indépendant chargé de déterminer précisément les responsabilités entre le bailleur, le syndicat des copropriétaire ou d'éventuels tiers (le propriétaire du logement du dessus).

Une procédure d’expertise se tiendra alors pour analyser l’origine des désordres et déterminer les responsabilités de chacun.

Dans le cas spécifique où les infiltrations proviennent des parties communes, le syndic de copropriété sera mis à contribution et devra veiller à ce que les travaux à effectuer soit votés à la prochaine assemblée générale sauf à ce qu’ils soient déclarés urgents. Dans ce cas, ils pourront être réalisés avant même le vote des copropriétaires.

Pour les locataires ayant besoin d'un accompagnement professionnel, des cabinets juridiques spécialisés comme le Cabinet Zakine proposent une assistance complète sur l'ensemble du territoire national. Leur expertise en litiges locatifs permet de garantir une réactivité optimale et une défense efficace de vos intérêts face aux propriétaires ou syndics.

Chaque étape nécessite rigueur, documentation précise et communication claire. En suivant méthodiquement ces recommandations, vous maximiserez vos chances de résoudre rapidement les problèmes d'infiltration et de préserver la qualité de votre habitat.