Violation du régime du changement d'usage : sanction de nullité du bail

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation de l'obligation d'obtenir une autorisation de changement d'usage lorsqu'elle est requise, étant précisé qu'il s'agit d'une nullité absolue (Code de la construction et de l'habitation, article L631-7 ; Cour de cassation, 22 juin 2017, n°16-17.946).

Par ailleurs, l'usage des locaux n'est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par le Code civil (Code de commerce, article L631-7-1).

 

Violation du régime du changement d'usage : prescription de l'action en nullité du bail

La Cour de cassation rappelle que la législateur a entendu seulement exclure toute possibilité d'acquisition de l'usage d'habitation non autorisé, par le biais d'une prescription trentenaire, mais n'a pas institué une imprescriptibilité de l'action en nullité du bail conclu en violation de ces dispositions :

"Après avoir rappelé que l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation disposait notamment que l'usage des locaux définis à l'article L. 631-7 n'était en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l'article 2227 du code civil et, selon ce dernier article, le droit de propriété était imprescriptible et que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivaient par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit avait connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, la cour d'appel a exactement retenu que le législateur avait ainsi entendu seulement exclure toute possibilité d'acquisition de l'usage d'habitation non autorisé, par le biais d'une prescription trentenaire, mais n'avait pas institué une imprescriptibilité de l'action en nullité du bail conclu en violation des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation." (Cour de cassation, 19 mars 2026, n°25-10.979)

 

Violation du régime du changement d'usage : anticiper le risque de nullité et de prescription

Le bail professionnel, commercial ou civil conclu sans autorisation de changement d'usage peut être frappé de nullité. Pour éviter que son action soit prescrite, le locataire doit privilégier un audit préalable avant signature. A défaut, il risque d'être coincé dans une relation contractuelle l'exposant à des sanctions administratives, sans pouvoir invoquer la nullité pour s'en dégager.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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