L'article L. 511-2 du Code des procédures civiles d'exécution dispense le bailleur commercial d'autorisation préalable du juge de l'exécution lorsque la créance résulte d'un loyer impayé d'un contrat écrit de louage d'immeubles. Le texte est ancien (article 68 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, recodifié en 2012, complété marginalement par la loi du 9 avril 2024 sur les charges de copropriété). Il reste pourtant largement sous-exploité dans le contentieux du bail commercial.
La séquence praticienne intéressante : dès la première échéance impayée, et sans attendre l'expiration du délai d'un mois du commandement (L. 145-41 C. com.), faire pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes du locataire, ses créances clients ou ses biens corporels. Trois conditions cumulatives s'imposent :
- une créance fondée sur un contrat écrit de louage d'immeubles, par hypothèse satisfaite en bail commercial ;
- un loyer effectivement impayé à son échéance d'exigibilité ;
- l'introduction d'une procédure au fond ou en référé dans le mois de la mesure conservatoire (R. 511-7 CPCE), à peine de caducité.
Le point qui mérite la vigilance des confrères : tant qu'elle n'est pas convertie en saisie-attribution sur titre exécutoire, la mesure ne produit qu'un effet conservatoire. Une procédure collective ouverte entre la saisie conservatoire et sa conversion la rend inopposable au mandataire et le bailleur retombe au rang de créancier chirographaire. À l'inverse, la conversion intervenue avant le jugement d'ouverture cristallise l'effet attributif et sécurise définitivement la créance. La vitesse d'enchaînement (commandement à J+2, référé dans la foulée, titre exécutoire visé à 3 ou 4 mois) n'est donc pas un confort mais une nécessité.
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