La déchéance du terme est l'acte par lequel la banque rend immédiatement exigibles toutes les échéances restantes d'un prêt immobilier, à la suite d'un ou plusieurs impayés. C'est elle qui transforme une dette à échéances en une dette immédiatement et totalement exigible, ouvrant la voie à la saisie immobilière. Mais cette déchéance peut être contestée.

L'exigence d'une mise en demeure préalable

La banque doit adresser à l'emprunteur une mise en demeure préalable avant de prononcer la déchéance du terme — à moins que le contrat ne dispense expressément de cette formalité. Cette mise en demeure doit mentionner la somme due et laisser un délai raisonnable pour régulariser.

Les conséquences d'une déchéance irrégulière

Si la déchéance du terme a été prononcée sans mise en demeure préalable, ou dans un délai trop court, le juge peut : la déclarer non avenue, réduire la créance aux seules échéances impayées, ou annuler les pénalités appliquées à tort.

Les clauses abusives

Une clause de déchéance du terme permettant à la banque d'agir au premier incident de paiement, sans préavis ni proportionnalité, peut être qualifiée de clause abusive (article L. 212-1 du Code de la consommation) — et donc réputée non écrite.

⚖ Civ. 1re, 22 mars 2023, n°21-23.955

La Cour de cassation confirme que la déchéance du terme prononcée sans mise en demeure préalable est irrégulière. Le prêteur ne peut réclamer que les échéances impayées à la date de l'assignation, et non la totalité du capital restant dû.

⚖ Civ. 1re, 6 octobre 2021, n°20-15.374

La Cour précise que si le contrat prévoit un préavis de 15 jours avant toute déchéance, ce délai est impératif. Une déchéance prononcée après 5 jours seulement est nulle, nonobstant l'importance des impayés.

 

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