Il arrive qu'un porteur de projet dispose d'un certificat d'urbanisme sur un terrain, prépare son opération de logements, et apprenne entre-temps que la commune vient d'être déclarée en état de carence au regard de ses obligations de logements sociaux. Une question se pose alors assez naturellement : cette évolution peut-elle lui être opposée au moment de l'instruction de sa demande de permis, avec l'obligation de consacrer une part importante de l'opération à des logements locatifs sociaux ?

 

 

Dans les communes faisant l'objet d'un arrêté de carence, l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme impose en principe, pour toute opération d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, qu'au moins 30 % des logements familiaux soient des logements locatifs sociaux. Une telle règle peut modifier sensiblement l'équilibre d'un programme, ce qui explique l'attention que lui portent les opérateurs.

 

 

Une décision du Conseil d'État du 1er octobre 2026 apporte un éclairage utile sur ce point. Elle rappelle que le certificat d'urbanisme garantit à son titulaire, quel que soit son contenu, que sa demande de permis déposée dans les dix-huit mois sera examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date du certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Le Conseil d'État approuve ensuite le tribunal administratif d'avoir considéré que la règle de l'article L. 111-24 constitue une disposition d'urbanisme au sens de l'article L. 410-1, de sorte qu'elle n'était pas opposable à une demande de permis déposée moins de dix-huit mois après un certificat délivré avant l'arrêté de carence.

 

 

En pratique, deux éléments semblent mériter d'être vérifiés avec attention. Le premier est la chronologie : la date du certificat d'urbanisme d'une part, la date de l'arrêté préfectoral de carence d'autre part, la protection ne jouant, selon cette décision, que si le certificat est antérieur à l'arrêté. Le second est le délai : la demande de permis doit avoir été déposée dans les dix-huit mois suivant la délivrance du certificat, faute de quoi la garantie ne s'applique plus. Dans cette affaire, la commune avait tenté d'opposer la règle par la voie d'une substitution de motifs après avoir vu ses motifs de refus jugés illégaux ; cette tentative n'a pas abouti.

 

 

Pour une analyse plus complète de cette décision, je vous renvoie à mon commentaire sur la cristallisation par le certificat d'urbanisme du quota de logements sociaux en commune carencée.