Rappel des textes applicables
Selon l'article L. 145-15 du Code de commerce, “sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 du Code de commerce”.
Aux termes de l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Position de la Cour de cassation
En matière de bail commercial, la Cour de cassation rappelle que lorsqu’une clause d’indexation est réputée non écrite, elle est considérée comme n’ayant jamais existé.
Le locataire qui a payé un loyer indexé sur la base d’une clause ultérieurement annulée peut réclamer la restitution des sommes indûment versées au cours des cinq années précédant sa demande en justice (prescription quinquennale).
Comment calculer le montant des loyers qui doit être restitué au locataire?
La créance de restitution doit être calculée sur la base du loyer initial, c’est-à-dire celui qui aurait été dû sans l’application de la clause d’indexation illicite, et non sur le dernier loyer indexé.
En effet, une clause contraire à l’ordre public est réputée n’avoir jamais existé.
En limitant le calcul de la restitution au loyer payé à la date de départ de la prescription, la Cour de cassation a considéré que la cour d’appel a violé les dispositions légales applicables à la répétition de l’indu.
Une clause d’indexation mal rédigée peut être annulée, exposant le bailleur à des pertes financières importantes. Faites-vous accompagner par un avocat pour la rédaction du bail afin de sécuriser vos droits.
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