L'essentiel en bref. Lorsqu'un bien est vendu dans une zone de droit de préemption, le propriétaire doit adresser une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie, à peine de nullité de la vente (article L. 213-2 du code de l'urbanisme). La collectivité dispose de deux mois pour préempter ; son silence vaut renonciation. La décision de préemption doit être motivée et répondre à un objet d'intérêt général (article L. 210-1). Elle se conteste devant le tribunal administratif dans les deux mois.

Votre vente est bloquée par une préemption de la mairie ou de la métropole ? La décision de préempter n'est légale qu'à des conditions strictes, et plusieurs vices permettent de l'annuler. Voici le mécanisme et les recours, pour le vendeur comme pour l'acquéreur évincé.

La DIA et le délai de réponse de la collectivité

Toute aliénation située dans le périmètre d'un droit de préemption est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration d'intention d'aliéner adressée à la mairie (article L. 213-2 du code de l'urbanisme). Elle indique le prix et les conditions de la vente.

À compter de la réception de la DIA, le titulaire du droit de préemption dispose de deux mois pour décider. Son silence pendant ce délai vaut renonciation : la vente peut alors se poursuivre. Ce délai peut être suspendu si la collectivité demande des documents complémentaires ou une visite du bien.

À quelles conditions la préemption est-elle légale ?

L'article L. 210-1 du code de l'urbanisme impose deux exigences. D'une part, la préemption doit poursuivre un objet d'intérêt général entrant dans les actions ou opérations d'aménagement (logement, activités économiques, équipements) ou viser à constituer des réserves foncières. D'autre part, toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé.

Le juge administratif exige par ailleurs que la collectivité justifie de la réalité d'un projet à la date de sa décision, même si ses contours précis ne sont pas encore arrêtés (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371). Un projet construit après coup ne suffit pas.

Comment contester une décision de préemption ?

La décision de préemption est un acte administratif. Elle se conteste par un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Montpellier, dans le délai de deux mois (article R. 421-1 du code de justice administrative). En appel, la cour administrative d'appel de Toulouse est compétente.

Compte tenu de l'urgence d'une vente bloquée, le référé-suspension (article L. 521-1 du code de justice administrative) permet d'obtenir la suspension de la décision en quelques semaines, dès lors qu'un moyen fait naître un doute sérieux sur sa légalité, par exemple l'absence de projet réel.

À retenir

  • DIA obligatoire à peine de nullité de la vente (art. L. 213-2).
  • La collectivité a deux mois pour préempter ; son silence vaut renonciation.
  • La décision doit être motivée et répondre à un objet d'intérêt général (art. L. 210-1).
  • Recours devant le TA de Montpellier dans les deux mois (art. R. 421-1 CJA), référé-suspension possible (art. L. 521-1).

Questions fréquentes

La mairie peut-elle préempter à n'importe quel prix ?

Non. La collectivité peut accepter le prix de la DIA ou en proposer un inférieur. En cas de désaccord, le prix est fixé par le juge de l'expropriation, et le vendeur conserve la faculté de renoncer à la vente. La préemption n'est pas une acquisition forcée à bas prix.

L'acquéreur évincé peut-il agir ?

Oui. L'acquéreur dont le nom figure dans la DIA a intérêt à contester la décision de préemption et bénéficie d'une présomption d'urgence en référé-suspension. Ses droits sont réels et distincts de ceux du vendeur.

Quel délai pour contester ?

Deux mois à compter de la notification de la décision (vendeur, acquéreur évincé) ou de sa publication. Un référé-suspension peut être déposé en parallèle pour geler rapidement la décision.

L'essentiel

  • Vérifiez la motivation et la réalité du projet invoqué par la collectivité.
  • Ne laissez pas filer le délai de deux mois.
  • Pensez au référé-suspension pour débloquer la vente.

Chaque situation est unique et appelle une analyse personnalisée. Cet article ne constitue pas une consultation juridique. Pour un examen de votre dossier, voir notre dossier dédié contester une préemption après une DIA et la page avocat en droit de l'urbanisme à Montpellier. Vous pouvez aussi contacter le cabinet de Maître Victor TELES, au 5 rue Boussairolles à Montpellier.