La loi n° 2026-103 du 19 février 2026, et plus précisément son article 53, apporte une modification substantielle au régime du loueur en meublé professionnel (LMP) applicable aux contribuables non-résidents. Cette réforme vise à corriger une distorsion de traitement identifiée de longue date entre résidents et non-résidents, en matière d’appréciation de la condition de prépondérance des recettes locatives.

1. Rappel du cadre juridique applicable au statut de LMP

Conformément à l’article 155, IV du Code général des impôts (CGI), la qualification de loueur en meublé professionnel est subordonnée à deux conditions cumulatives :

  • des recettes annuelles issues de la location meublée supérieures à 23 000 € ;

  • et la prépondérance de ces recettes par rapport aux autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces autres revenus comprennent notamment :

  • les traitements et salaires,

  • les pensions et rentes viagères,

  • les bénéfices industriels et commerciaux (hors location meublée),

  • les bénéfices agricoles,

  • les bénéfices non commerciaux,

  • ainsi que les revenus des gérants et associés visés à l’article 62 du CGI.

Cette qualification emporte des conséquences fiscales significatives :

  • imputation illimitée des déficits sur le revenu global en cas de LMP ;

  • régime des plus-values professionnelles en cas de cession ;

  • à l’inverse, limitation de l’imputation des déficits et application du régime des plus-values des particuliers pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

2. Une distorsion de traitement pour les non-résidents

Avant l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2026, la doctrine administrative (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 165) prévoyait que, pour les non-résidents, la condition de prépondérance devait être appréciée au regard des seuls revenus imposables en France.

Cette approche conduisait, en pratique, à favoriser la qualification de LMP pour les non-résidents, dans la mesure où leurs revenus étrangers n’étaient pas pris en compte dans la comparaison.

Le législateur a expressément reconnu que cette situation constituait une discrimination contraire à la liberté de circulation des capitaux, principe fondamental du droit de l’Union européenne.

3. La réforme introduite par l’article 53 de la loi de finances pour 2026

Afin de remédier à cette inégalité de traitement, l’article 53 modifie les modalités d’appréciation de la condition de prépondérance pour les contribuables non-résidents.

Désormais, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France :

la comparaison doit être effectuée non seulement avec les revenus imposables en France, mais également avec les revenus de même nature soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence.

Autrement dit, l’ensemble des revenus professionnels mondiaux du foyer fiscal doit être pris en compte, dès lors qu’ils sont imposés dans l’État de résidence selon un régime comparable.

Portée pratique

Cette modification :

  • aligne le traitement des non-résidents sur celui des résidents ;

  • réduit mécaniquement les cas d’accès au statut de LMP pour les non-résidents ;

  • sécurise la conformité du dispositif au droit européen.

4. Entrée en vigueur

En l’absence de disposition spécifique, la réforme s’applique :

  • à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2026 ;

  • et aux années suivantes.

5. Analyse et enjeux

Cette réforme s’inscrit dans une logique d’harmonisation et de mise en conformité avec les exigences européennes. Elle met fin à une asymétrie favorable aux non-résidents, qui pouvait être exploitée dans certaines stratégies patrimoniales.

D’un point de vue pratique, les contribuables non-résidents devront désormais :

  • intégrer leurs revenus mondiaux dans l’analyse du statut LMP ;

  • revoir leurs schémas de détention et d’exploitation immobilière ;

  • anticiper les conséquences en matière de déficits et de plus-values.

Conclusion

La loi de finances pour 2026 marque une évolution importante du régime des loueurs en meublé professionnels pour les non-résidents. En élargissant l’assiette de comparaison des revenus, le législateur met fin à une distorsion critiquée et renforce la cohérence du dispositif fiscal français, au prix toutefois d’un accès plus restrictif au statut de LMP pour les contribuables établis hors de France.