Bail, congé, indemnité d'occupation et dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Lorsque le locataire se voit notifier un congé, et qu'il se maintient dans les lieux après la fin du bail, il est redevable d'une indemnité d'occupation, supposée réparer le préjudice causé au bailleur, et en règle générale déterminée par référence au dernier loyer.

 

Imputation de l'indemnité d'occupation sur le dépôt de garantie

Le bailleur d'un local d'habitation peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l'indemnité d'occupation due par celui-ci lorsqu'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail.

"6. Selon l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie, prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

7. Est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l'indemnité d'occupation dont le locataire est redevable s'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d'une indemnité d'occupation.

8. Ayant constaté que la locataire s'était maintenue dans les lieux loués au-delà de la date d'effet du congé pour vendre, la cour d'appel a, à bon droit, déduit le montant de l'indemnité d'occupation dont la locataire était redevable de la créance de restitution du dépôt de garantie et, par ce seul motif, légalement justifié sa décision." (Cour de cassation, 29 janvier 2026, n°24-20.758).

 

Imputation des indemnités d'occupation sur le dépôt de garantie, application en dehors des baux d'habitation ?

Par ailleurs, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés et la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives (Code civil, article 1289 et 1290 anciens).

C'est en application de ces textes que la Cour d'appel a considéré qu'il convenait de déduire l'indemnité d'occupation du dépôt de garantie à restituer au locataire : "les créances tenant à la restitution du dépôt de garantie et en paiement de l'indemnité d'occupation due par le preneur, sont connexes si bien que Mme [S] est mal fondée à faire valoir que la compensation ne pourrait s'opérer faute de liquidité et d'exigibilité de la créance de la bailleresse" (Cour d'appel de Versailles, 23 janvier 2024, n°21/06987).

Elle a été implicitement approuvée par la Cour de cassation.

Cette solution, appuyée sur des règles applicables à tout contrat, pourrait donc être appliquée au-delà du domaine des baux d'habitation.

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner et vous proposer des solutions sécurisées en fonction de votre situation :

  • Vous accompagner dans la négociation, la rédaction, et la conclusion de vos baux ou convention d'occupation du domaine public en sécurisant vos intérêts ;
  • Vous accompagner dans l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail ;
  • Vous assister dans la résolution de litiges entre propriétaires bailleurs et preneurs ;
  • Vous accompagner dans la gestion des situations litigieuses, le cas échéant devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

Consultez le site internet pour réserver une consultation directement en ligne.