Quelles taxes et charges que le bailleur peut-il imputer au locataire commercial et sous quelles conditions?

Si la liberté contractuelle est grande entre le bailleur et le locataire dans le bail commercial, le Code de commerce prévoit des règles auxquelles le bailleur ne peut déroger afin d’éviter les abus.

1. L’inventaire obligatoire des charges et taxes

L’article L145‑40‑2 du Code de commerce dispose que le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances pouvant être refacturées au locataire.

Autrement dit, si la taxe n’est pas expressément mentionnée dans le bail, le bailleur ne peut pas la mettre à la charge du locataire, lequel n’est pas tenu de la régler même si elle lui est facturée.

En ce sens, le bailleur a l’obligation de communiquer chaque année un état détaillé des charges et justifier les régularisations, afin que le locataire sache quelles charges lui ont été facturées, et éviter ainsi les surfacturations.

2. Les charges interdites au locataire

Toutes les charges ne sont pas récupérables. L’article R145-35 du Code de commerce précise celles qui ne peuvent jamais être refacturées :

  • Les grosses réparations (structure, toiture, murs porteurs) ;

  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer ;

  • Certains impôts et taxes dont le bailleur reste légalement responsable.

3. Quelles taxes peuvent être refacturées

Certaines taxes peuvent être mises à la charge du locataire, mais seulement si le bail le prévoit :

  • Taxe foncière et taxes annexes (ordures ménagères, balayage) ;

  • Certaines taxes spécifiques (ex : taxe annuelle sur les bureaux).

Sans mention précise et explicite dans l’inventaire du bail, le locataire n’est pas tenu de payer ces taxes.

Il est à noter que la jurisprudence considère que les clauses vagues ou “fourre-tout” ne sont pas valables.

4. Régularisation et obligation d’information du bailleur

Le bailleur a des obligations strictes :

  • Fournir annuellement un état détaillé des charges ;

  • Transmettre les justificatifs de paiement sur demande ;

  • Informer le locataire de toutes nouvelles taxes.

Si vous souhaitez vérifier que votre bailleur est bien en droit de vous facturer les charges et taxes qu’il vous réclame, notre cabinet se tient à votre disposition pour analyser votre bail.

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