L'agence immobilière est considérée comme responsable à l'égard du locataire parce que suivant annonce elle a proposé à la location l'appartement décrit comme étant un logement trois pièces, d'une surface de 65 m² alors que le bien en question était en réalité de type F2 et d'une superficie moindre, soit 51 m².
"Suivant jugement contradictoire prononcé le 30 novembre 2015, le Tribunal d'instance de Metz a :
- condamné la société SOMEGIM à payer à Monsieur Jean E. la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi que celle de 1.300 euros en réparation de son préjudice de jouissance, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé de sa décision ;
- rejeté toute autre demande ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- condamné la société SOMEGIM à payer à Monsieur Jean E. la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné la société SOMEGIM aux dépens.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a considéré :
- que selon acte sous seing privé daté du 12 octobre 2012, la société Les Tilleuls par l'intermédiaire de son mandataire la société SOMEGIM a donné à bail à Monsieur Jean E. un logement sis [...] moyennant un loyer mensuel de 470 euros et une provision sur charges de 50 euros par mois ; que ce contrat précisait que le logement était un F2 d'une surface de 51 m² ; que cependant, l'annonce émise par la société SOMEGIM indiquait que l'appartement en question était un 'trois pièces' de 65 m² environ ; que la réservation de location signée par Monsieur Jean E. ainsi que l'état des lieux d'entrée précisaient de nouveau que l'appartement était un F3 ;
- que cette différence de surface de 14 m², soit l'équivalent d'une pièce, ne peut correspondre à une approximation d'usage sous entendue par le terme 'environ' qui ne permet seulement que d''arrondir' la superficie pour plus de lisibilité ; que cette différence qui constitue une réduction de 21,5 % de la surface annoncée porte nécessairement sur les qualités substantielles du logement ; que si la première visite des lieux a pu permettre à Monsieur Jean E. de constater qu'il ne s'agissait pas d'un F3 mais d'un F2, il n'a pu en revanche être en mesure de constater que la surface n'était pas la bonne sachant qu'il est difficile pour un profane de déterminer la superficie d'un logement notamment lorsque celui-ci n'est plus meublé ; qu'en outre, l'usage du terme F3 maintient l'idée que le logement est d'une certaine grandeur ;
- que la société SOMEGIM a donc commis une faute en faisant une présentation erronée du bien en question ; qu'elle doit dés lors indemniser Monsieur Jean E. du préjudice subi de ce chef ;
- que le contrat de bail précise la superficie exacte et qu'il mentionne qu'il s'agit bien d'un F 2 ; qu'en conséquence, il n'y a pas manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; qu'en outre, Monsieur Jean E. ne produit aucun élément permettant d'établir que la société Les Tilleuls avait donné mandat à la société SOMEGIM de présenter le logement comme étant un F3 de 65 m² ; qu'il ne peut donc être reproché aucune faute au bailleur; que Monsieur Jean E. sera donc débouté de l'intégralité de ses prétentions formées à son encontre ;
- que Monsieur Jean E. ne justifie pas n'avoir reçu une copie du bail que le 8 janvier 2013 ; qu'il convient donc de considérer que ce contrat a été signé à la date qu'il indique, soit le 12 octobre 2012 et qu'il en a reçu copie ce jour là ; qu'il n'a donc pu avoir connaissance de la surface du logement qu'à cette date ; qu'or, il s'était engagé à prendre le logement en signant la réservation et qu'il devait emménager le 15 octobre 2012, soit trois jours plus tard, comme l'indique le bail ; qu'il lui était donc difficile de refuser de signer le contrat puisqu'il se serait alors retrouvé sans logement trois jours avant la date de son déménagement ; qu'il a donc bien subi un préjudice moral ; qu'il convient de lui allouer de ce chef la somme de 1.200 euros ;
- qu'il était légitime pour Monsieur Jean E. de penser, jusqu'à la signature du bail, que la surface serait de 65 m² et que tous ses meubles pourraient y être installés ; qu'il produit cependant des photographies et des attestations permettant de rapporter la preuve qu'il n'a pu entreposer tous ses meubles dans le logement en question ; que le préjudice de jouissance qu'il allègue est donc établi ; que ce dommage ne peut toutefois être calculé en fonction de la durée d'occupation de l'appartement depuis la conclusion du bail dans la mesure où Monsieur Jean E. n'a pas donné congé, ce qui signifie que finalement il s'en est contenté ; qu'en conséquence, il convient de lui allouer la somme de 1.300 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
- que s'agissant du préjudice financier, le contrat de bail ne permet pas d'établir que le montant du loyer et celui du dépôt de garantie aient été fixés uniquement par rapport à une surface habitable de 65 m² ; que de même, il n'est pas justifié que le montant des frais d'agence ait été calculé sur cette base ; que Monsieur Jean E. doit donc être débouté de sa demande de réparation des frais financiers ;
- que la diminution du loyer ne peut être ordonnée dès lors que la procédure prévue à l'article 17b de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail en cause, n'a pas été suivie, Monsieur Jean E. n'établissant pas avoir saisi la commission de conciliation.
Selon déclaration d'appel faite par voie électronique au greffe de la Cour le 10 décembre 2015, la société SOMEGIM a relevé appel de cette décision.
En l'état de ses conclusions récapitulatives datées du 13 janvier 2017, elle demande à la Cour de:
- faire droit à son appel et rejeter l'appel incident ;
- infirmer le jugement entrepris ;
- constater que le bail signé par Monsieur Jean E. le 12 octobre 2012 mentionne un logement loué au rez-de-chaussée d'une surface de 51 m² de type F2 ;
- constater et dire et juger que les publicités produites par Monsieur Jean E. concernent des appartements situés au 3ème ou au 1er étage, distincts de celui qui lui a été loué au rez-de-chaussée ;
- dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat de location ;
- débouter Monsieur Jean E. de sa demande ;
- très subsidiairement, réduire en tout état de cause le préjudice mis en compte par Monsieur Jean E. ;
- le condamner aux dépens de première instance et d'appel y compris la taxe de 225 euros outre la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
A l'appui de son appel, elle soutient :
- qu'elle n'a manqué à aucune de ses obligations ; que Monsieur Jean E. n'a pu se méprendre sur le type de l'appartement qu'il louait puisque lorsqu'il a signé le bail, il en a paraphé toutes les pages et en a signé la dernière avec la mention 'lu et approuvé' qu'or, la première page dûment paraphée par Monsieur Jean E. indique que l'appartement est un F2 d'une surface de 51 m² ; qu'il ne peut donc de bonne foi lorsqu'il affirme qu'il croyait avoir loué un appartement de type F3, d'une surface de 65 m² ;
- que les deux publicités qu'il produit aux débats concernent d'autres appartements que celui qu'il a loué ;
- que par ailleurs, la publicité visée en pièce N° 1 mentionne, concernant les m² : 'env' soit environ ;
- que Monsieur Jean E. n'a pu se méprendre sur la surface puisqu'il ne conteste pas avoir visité l'appartement qui lui a été loué avant de signer le bail ;
- que ses allégations selon lesquelles il aurait été empêché de lire le bail lors de la signature ne sont pas sérieuses ; qu'elle sont contestées ; qu'il en est de même de la prétendue non remise du bail ;
- qu'elle conteste également l'attestation tardive de la fille de Monsieur Jean E.; qu'en effet, aucune sincérité ne peut être accordée à ce témoignage ; qu'il est singulier de prétendre, comme elle l'affirme, qu'elle n'a pas été en mesure de lire le bail correctement ; que personne ne l'a forcée à signer son engagement de caution et son père à signer le bail ;
- qu'elle n'a commis aucune faute au sens de l'article 1382 du Code civil et aucun manquement aux dispositions de l'article L 121-1 du Code de la consommation ;
- que subsidiairement, elle conteste le lien de causalité entre la prétendue faute et le dommage allégué dès lors que Monsieur Jean E. a visité l'appartement et qu'il n'a pu se méprendre sur sa contenance ; qu'il ne conteste d'ailleurs pas que cette visite a eu lieu antérieurement à la signature du bail ; qu'il n'y a pas de discordance entre le bail et la surface réelle du logement ;
- que le tribunal a, à juste titre, rappelé que la demande de diminution du loyer n'est possible que dans le cadre des dispositions de l'article 17b de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'au surplus, elle n'est que l'intermédiaire entre le locataire et le propriétaire du logement ;
- qu'elle conteste le principe même du préjudice subi par Monsieur Jean E. qui n'a pas été caractérisé par le Tribunal ; qu'en toute hypothèse, sa réduction s'impose.
En l'état de ses conclusions datées du 4 juin 2018, Monsieur Jean E. a formé appel incident et demande à la Cour de :
- dire et juger l'appel de la société SOMEGIM recevable mais mal fondé ;
- condamner la société SOMEGIM à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
- 7.034,01 euros représentant le surcoût de loyer payé depuis octobre 2012 ;
- 6.298 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- 1.500 euros au titre du préjudice moral ;
- 222,30 euros au titre du surcoût de dépôt de garantie et des frais d'agence ;
- condamner la société SOMEGIM à lui payer la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que entiers dépens y compris ceux de première instance.
Il fait valoir :
- que la faute de la société SOMEGIM résulte d'une part, d'une fausse présentation de l'appartement ayant été pris à bail, présenté comme un appartement de type F3 d'une surface de 65 m², alors qu'il s'agit en réalité d'un appartement de type F2 de 51 m² et d'autre part, de la publication d'une annonce constituant une offre de location inexacte en violation avec les dispositions de l'article L 121-1 du Code de la consommation imposant au professionnel comme l'agent immobilier une obligation de sincérité ;
- que la preuve des faits constitutifs de la faute ainsi commise est dûment rapportée ; qu'en effet, lors de la visite des lieux, l'appartement lui a été présenté par l'agent immobilier présent comme un appartement de type F3 ; que la réservation du logement datée du 10 octobre 2012, établie par la société SOMEGIM, mentionne un appartement de type F3 tout comme l'état des lieux daté du 12 octobre 2012 ; que le bail signé le jour même, de retour à l'agence, ne lui a été remis que trois mois plus tard ;
- que si le bail correspond à l'appartement loué, il ne saurait cependant exclure la responsabilité de la société SOMEGIM ; que l'ensemble des circonstances et manoeuvres démontre la fausse présentation de l'appartement qui lui en a été faite et qui n'a pu que détourner son attention lors de la signature du bail, contrat qu'il n'a pas été en mesure de lire et dont aucune copie ne lui a été alors remise ; que l'attestation de sa fille, intervenue en qualité de caution, et qui était présente lors de la signature du bail, établit les manoeuvres du mandataire immobilier ; que le fait que l'appartement corresponde au bail est indifférent ; que la responsabilité de la société SOMEGIM découle de la présentation trompeuse du logement sans laquelle il n'aurait pas signé la contrat de location ;
- qu'il produit aux débats l'annonce inexacte qui concerne bien l'appartement qu'il a loué ensuite ; que les autres annonces qu'il verse aux débats n'ont pour objet que de démontrer le caractère excessif de son propre loyer, identique à celui versé par les locataires d'autres appartements, plus spacieux dans le même immeuble ;
- qu'il est imposé à l'agent immobilier de publier une annonce sincère sous peine d'encourir la sanction de la publicité mensongère au sens de l'article L 121-1 du Code la consommation ; que la surface habitable constitue un élément essentiel de l'appartement proposé à la location car c'est elle qui conditionne principalement le prix du loyer au mètre carré et qui influe sur les conditions de vie futures du locataire ;
- que le préjudice qu'il subit est constitué par :
- le surcoût du loyer soit la somme totale de 7.034,01 euros ; que la responsabilité de la société SOMEGIM n'est pas fondée sur le contrat de bail mais sur sa faute qui a eu pour effet, en ce qui le concerne, d'accepter la location d'un appartement d'une surface inférieure à celle qu'il attendait ;
- la perte de jouissance du fait de l'encombrement de l'appartement ; qu'il n'a pu en effet emménager l'ensemble de ses meubles ; qu'il évalue ce trouble à 20 % de la surface de l'appartement, soit sur la base du loyer qu'il a payé la somme de 6.298 euros ;
- le surcoût représenté par le dépôt de garantie, à savoir 470 euros, et les frais d'agence, à savoir 562,12 euros, soit sur la base du même ratio 51/65 la somme de 222,30 euros ;
- le préjudice moral qu'il a évalué à la somme de 1.500 euros ;
- qu'il est légitime qu'il soit indemnisé sur toute la période d'occupation du logement depuis son entrée dans les lieux ; qu'en outre, une éventuelle résiliation du bail aurait impliqué l'engagement de frais importants ;
- qu'enfin, les circonstances de l'espèce établissent de manière indiscutable qu'il était à la recherche d'un logement d'une surface bien plus grande et qu'il n'aurait pas conclu le bail en question sans avoir été trompé par la société SOMEGIM.
Le 14 juin 2018, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction.
MOTIFS
Sur la demande principale
Sur la responsabilité
Attendu qu'en premier lieu, en application des dispositions de l'article 1382 ancien du Code civil, applicable aux faits de la cause selon sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ; qu'ainsi, la victime d'une faute commise au cours de la période qui a précédé la conclusion d'un contrat est en droit de poursuivre la réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
Attendu que l'initiative et le déroulement de la phase précontractuelle doivent satisfaire à l'exigence de loyauté ; que cette exigence sera d'autant plus aigüe que l'auteur de la diligence attendue est un professionnel ;
Attendu qu'en l'espèce, il est constant que, suivant annonce à l'entête de la société SOMEGIM, celle-ci a proposé à la location l'appartement querellé qui y était décrit comme étant un logement trois pièces, d'une surface de 65 m² ; qu'il est tout aussi établi, et d'ailleurs non contesté, que le bien en question était en réalité de type F2 et d'une superficie moindre, soit 51 m² ; qu'à cet égard, il est indifférent que la superficie erronée du logement ait été précédée de l'abréviation 'env', pour signifier 'environ', dès lors qu'une telle mention ne saurait permettre à l'agent immobilier de légitimer une différence de 14 m², soit l'équivalent d'une pièce ; que, comme l'a d'ailleurs fort justement relevé le premier juge, cette mention n'a pour objet que de faciliter l'appréhension du logement en 'arrondissant' la mesure de la surface sans pouvoir avoir pour effet, comme en l'espèce, de fausser significativement ce qui constitue l'une des caractéristiques essentielles du bien ; qu'il n'en demeure pas moins qu'en introduisant dans son annonce dont elle était d'ailleurs l'exclusive rédactrice, deux informations erronées aussi fondamentales que la superficie et le type du logement, la société SOMEGIM a manqué son obligation de loyauté en sa qualité de professionnelle ; que sa faute est ainsi caractérisée ;
Attendu qu'en second lieu, en matière délictuelle, outre la circonstance de force majeure, le responsable ne peut être exonéré qu'en cas de faute de la victime ;
Attendu qu'en l'espèce, quand bien même Monsieur Jean E. aurait visité le bien en question et que, par suite, il aurait régularisé un contrat de bail dans lequel figuraient les justes caractéristiques du logement en question, il n'en demeure pas moins que ces circonstances ne sauraient avoir pour effet d'exonérer la société SOMEGIM de sa responsabilité délictuelle dès lors qu'il n'est pas justifié, ni même allégué, que ce comportement ait été constitutif d'une quelconque faute de la part de Monsieur Jean E. ;
Attendu qu'en conséquence et dans ces conditions, il convient de retenir la responsabilité de la société SOMEGIM ;
Sur l'indemnisation
Attendu que la responsabilité prévue à l'article 1382 précité suppose un rapport de causalité certain entre la faute et le dommage ;
Attendu qu'en l'espèce et en premier lieu, Monsieur Jean E. fait valoir une surévaluation de son loyer par rapport à la superficie réelle de son appartement ; qu'à ce titre, il verse aux débats des annonces ayant trait à des logements, loués dans le même immeuble, mais plus grands que le sien, moyennant un loyer sensiblement équivalent à celui qu'il paye ;
Mais attendu qu'il n'est pas justifié par Monsieur Jean E. de ce que le loyer qu'il conteste ait été calculé en fonction de la seule surface erronée de son logement, à l'exclusion de toute autre considération ayant trait aux qualités de l'appartement en cause ; qu'en outre, il est constant que le contrat de bail qui a été régularisé fait référence aux caractéristiques réelles du logement ; qu'il s'ensuit que le lien de causalité entre le 'surcoût' allégué et la faute imputée à la société SOMEGIM n'est aucunement démontré dès lors qu'il n'est pas établi que ledit loyer ait été calculé sur des bases erronées telles que celles contenues dans l'annonce querellée ; qu'il en va de même des préjudices tirés du dépôt de garantie et des frais d'agence dont le lien avec la seule superficie du logement n'est pas plus établi ;
Attendu qu'en deuxième lieu, Monsieur Jean E. allègue avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l'impossibilité d'installer l'ensemble de son mobilier dans le logement loué ; que si la société SOMEGIM ne fait valoir aucun moyen ou argument permettant de contester ce chef de préjudice qui s'avère en son principe certain, l'appelant incident ne saurait être cependant suivi lorsqu'il propose de calculer son indemnisation en opérant une réduction proportionnelle de 20 % sur la base du loyer convenu ; qu'en effet, dès lors que le trouble présentement subi a pour cause, non pas une inexécution dans le cadre du contrat de bail à proprement parler, mais une faute de nature extra-contractuelle commise par un tiers audit contrat, Monsieur Jean E. ne saurait être indemnisé selon un simple calcul prenant pour assiette le loyer ; qu'en outre et au surplus, la réduction à hauteur de 20 % telle qu'alléguée par le locataire n'est pas justifiée ; qu'il s'ensuit que l'indemnisation à hauteur de la somme de 1.300 euros telle que retenue par le Tribunal s'avère une juste et légitime réparation du préjudice subi;
Attendu qu'enfin et en troisième lieu, le préjudice moral allégué par Monsieur Jean E. ayant trait aux tracas que lui a occasionnés cette situation n'est cependant aucunement détaillé, l'appelant incident se contentant de faire valoir des démarches et des conditions de vie dégradées sans les préciser et sans en justifier ;
Attendu qu'en conséquence, il convient de confirmer la décision entreprise sauf en ce qu'elle a condamné la société SOMEGIM à payer à Monsieur Jean E. la somme de 1.200 euros en réparation de son préjudice moral, prétention qui sera rejetée ;
Sur la demande en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Attendu qu'aucune considération d'équité ne justifie que la société SOMEGIM soit déchargée de l'indemnité que l'article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que la Cour évalue à la somme de 800 euros au bénéfice de Monsieur Jean E. ;
Sur les dépens
Attendu qu'il convient de condamner la société SOMEGIM aux dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile :
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société SOMEGIM à payer à Monsieur Jean E. la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Statuant à nouveau sur ce point,
DÉBOUTE Monsieur Jean E. de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;
REJETTE toute autre demande ;
Y ajoutant,
CONDAMNE la société SOMEGIM à payer à Monsieur Jean E. la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la société SOMEGIM aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 08 Novembre 2018, par Madame Caroline FEVRE, Président de Chambre, assistée de Mme Julie CHRISTOPHE, Greffier, et signé par elles.
Le Greffier Le Président de Chambre"
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