La procédure d’expulsion est souvent décrite comme longue car elle doit respecter plusieurs étapes.

Pour autant, il est vivement recommandé de préparer une stratégie de défense en amont afin de maximiser vos chances de conserver votre logement lorsque le juge des contentieux de la protection est saisi en référé.

1re étape : Phase précontentieuse

Le premier signe que vous allez faire l’objet d’une procédure d’expulsion est la réception d’un « commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ».

Avant toute chose, il est important de rappeler qu’une clause résolutoire est une stipulation insérée dans votre contrat de location prévoyant qu’en cas de manquement à vos obligations contractuelles, votre bail pourra être résilié.

Dans le contexte d’impayés, à défaut de règlement de votre dette locative dans les délais contractuels, votre bailleur pourra solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et demander la résiliation judiciaire de votre bail.

Le commandement de payer vous apporte plusieurs indications :

  • Le montant de votre dette locative ; et
  • Le délai dont vous disposez pour régler votre dette locative 

Point de vigilance : Il ressort de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que le délai qui vous sera laissé pour régler votre dette locative dépendra de la date de signature de votre contrat de location :

  • Pour les contrats de location conclus avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, un délai de 2 mois à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire est laissé aux locataires pour régler leur dette locative ; et
  • Pour les contrats de location conclus après l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, un délai de 6 semaines à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire est laissé aux locataires pour régler leur dette locative.

A ce stade, vous pouvez vous trouver dans deux situations :

  • Soit, vous parvenez à régler votre dette locative dans les délais légaux auquel cas votre bailleur ne pourra pas demander au juge des contentieux de la protection la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;  
  • Soit, vous ne parvenez pas à régler l’intégralité de votre dette locative dans les délais légaux auquel cas votre bailleur pourra prendre acte de l’impayé et demander au juge des contentieux de la protection la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et vous ne tarderez pas à recevoir une assignation par commissaire de justice.

Recommandation : Anticipez un contentieux locatif. Si votre bailleur est ouvert à la négociation, proposez un échelonnement de votre dette locative sur une durée raisonnable.

2ème étape : Phase contentieuse

Si vous recevez une assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection, faites bien attention à la date de convocation à l’audience qui vous permettra de présenter vos arguments.

Si la date d’audience est proche et que vous ne vous sentez pas prêt pour assurer votre défense ce jour, il vous est possible de solliciter un renvoi (ou report d’audience) afin d’être accompagné par un avocat commis d’office ou que vous aurez désigné.

Dans ce cas, il est fortement recommandé de présenter au juge des contentieux de la protection l’accusé de dépôt de votre demande d’aide juridictionnelle le jour de l’audience. En effet, l’avocat de votre bailleur peut s’opposer à votre demande de renvoi qu’il présentera au magistrat comme étant « dilatoire » si vous aviez connaissance de l’assignation bien avant l’audience.  

Egalement, si vous souhaitez vous prévaloir de pièces (ex : rapport social, attestations de virement, certificats médicaux, justificatif d’arrêt de travail, jugement de divorce…), il est obligatoire de les présenter à l’avocat de votre bailleur avant l'audience afin d’assurer le respect du principe du contradictoire.

  • L’existence de contestations sérieuses : un argument « puissant » si vous êtes assigné en référé

Dans l’esprit du bailleur, assigner un locataire en référé est un moyen utile d’obtenir une date d’audience proche et de lancer une procédure d’expulsion le plus rapidement possible.

Pour autant, lorsque le locataire démontre l’existence de contestations sérieuses, la procédure d’expulsion peut devenir plus longue.  

En effet, lorsque le juge des contentieux de la protection est saisi en référé, l’existence d’une contestation sérieuse peut faire obstacle à ce qu’il statue sur certaines demandes du bailleur. Il en va notamment ainsi lorsque le locataire soulève, de manière suffisamment étayée, une contestation portant sur le montant de la dette ou invoque des manquements du bailleur susceptibles d’avoir une incidence sur le litige.

Exemples de contestations sérieuses pouvant être soulevées par les locataires :

  • Contestation du montant des loyers/charges réclamés ;
  • Prescription de la créance locative ;
  • Erreur sur la superficie des lieux loués justifiant une réduction de loyer ;
  • Occupation d’un logement indécent / insalubre ;
  • Manquements du bailleur à ses obligations contractuelles/légales

Si le juge retient l’existence d’une contestation sérieuse, il pourra notamment dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir, c’est-à-dire, le cas échéant, devant le juge du fond.

Attention : Cela ne signifie pas que votre bailleur ne pourra pas réclamer à nouveau votre expulsion. Simplement, le bailleur devra engager une nouvelle procédure devant le juge du fond afin de faire trancher le litige.

Attention : Le juge des contentieux de la protection, saisi en référé, est peu enclin à faire droit aux demandes reconventionnelles des locataires (ex : indemnisation du préjudice de jouissance, réduction/consignation de votre loyer, demande de relogement …). Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un avocat maîtrisant le droit au logement (et le droit de la copropriété si vous occupez un logement dans le secteur privé).

Conseil : Dans l’hypothèse où l’existence de contestations sérieuses ne fait pas débat, un protocole d’accord transactionnel peut permettre à chaque partie de faire des concessions réciproques et mettre fin au différend. Un avocat peut vous aider à négocier ce protocole afin d’obtenir une indemnisation de votre préjudice (qui peut s’imputer sur votre dette locative) et éviter une nouvelle procédure d’expulsion.

  • L’absence de contestations sérieuses : une occasion pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire

Si votre impayé est justifié par des difficultés financières temporaires et que vous parvenez à reprendre le règlement intégral de vos loyers avant l’audience, vous pourrez solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

En pratique, cela signifie que pendant une certaine période, vous règlerez une somme complémentaire en plus de votre loyer afin d’apurer votre dette.

Attention : Cette période n’est aucunement indéfinie dans le temps.

  • Pour les contrats de location soumis à la loi du 6 juillet 1989, il peut vous être laissé 3 ans pour apurer votre dette.  
  • Pour les contrats de location non-soumis à la loi du 6 juillet 1989, il peut vous être laissé 2 ans pour apurer votre dette en vertu de l’article 1343-5 du code civil.

Conseil : Vérifiez bien à quel régime est soumis votre contrat de location afin de connaître les délais auxquels vous pouvez prétendre pour régler votre dette.

Conseil : N’hésitez pas à échanger avec l’avocat du bailleur avant l’audience afin de connaître sa position sur votre demande de suspension des effets de la clause résolutoire (acceptation ou opposition).

Attention : Si le juge des contentieux de la protection autorise la suspension des effets de la clause résolutoire, il faudra s’assurer de régler chaque mensualité à temps. A défaut, votre bailleur pourra procéder à votre expulsion sans avoir besoin de vous assigner à nouveau.  

Conseil : Ne proposez pas une somme complémentaire trop élevée si vous savez pertinemment que vous ne pourrez pas la régler.  

L’ESSENTIEL A RETENIR 

Dès réception du commandement de payer visant la clause résolutoire, il peut être utile de consulter un avocat. Celui-ci pourra présenter au juge des contentieux de la protection le contexte de l’impayé et solliciter un échéancier de paiement pour éviter l’expulsion, ou encore proposer à votre bailleur un mode alternatif de règlement de votre différend. Il pourra également saisir les juges du fond si le litige locatif dépasse la seule question des impayés.