L’encadrement des loyers reste un sujet central dans le droit immobilier français. Mis en place pour limiter la hausse excessive des loyers dans certaines zones tendues, le dispositif a évolué au fil des années.

En 2025, de nouvelles communes sont concernées afin de poursuivre la lutte contre la crise du logement. Et les sanctions en cas de non-respect se renforcent. Voici un point complet sur la réglementation actuelle et les précautions à prendre avant de louer un bien.

 

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un mécanisme qui fixe un loyer maximum qu’un bailleur peut exiger lors de la location d’un logement.

Toutefois, ce dispositif s’applique uniquement dans les zones tendues, c’est-à-dire les secteurs où la demande locative dépasse largement l’offre.

Alors, le loyer de base ne peut pas dépasser :

  • le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral,
  • et, dans certains cas, minoré de 30 % (loyer de référence minoré).
  • majoré de 20 % maximum (appelé loyer de référence majoré),

L’objectif est de protéger les locataires contre des augmentations excessives tout en maintenant un équilibre pour les propriétaires.

 

Les villes concernées par l’encadrement des loyers en 2025

En 2025, le dispositif s’applique dans un nombre croissant de communes. Outre Paris, Lille, Lyon, Montpellier et Bordeaux, d’autres collectivités ont rejoint le dispositif, notamment :

  • Toulouse, Marseille (zones expérimentales),p
  • lusieurs communes de zones tendues en Île-de-France, Hauts-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes et Occitanie.
  • certaines villes de la petite couronne parisienne : Montreuil, Saint-Denis, Ivry-sur-Seine, etc.,

Ainsi, chaque année, un arrêté préfectoral actualise les loyers de référence, en fonction des données transmises par l’observatoire local des loyers.

 

Comment calculer le loyer encadré ?

Pour déterminer si un loyer respecte l’encadrement, il faut :

  • Identifier le secteur géographique du logement,
  • Ajuster selon les caractéristiques du bien :
    • surface habitable,
    • période de construction,
    • type de location (meublée ou vide).
  • Consulter le loyer de référence applicable (souvent disponible sur les sites des préfectures ou observatoires des loyers),

Or, en cas de dépassement, le bailleur peut être contraint de réduire le loyer ou rembourser les trop-perçus au locataire.

 

Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers

Depuis les réformes successives, les sanctions sont devenues plus strictes.

Ainsi, le propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement s’expose à :

  • une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale,
  • voire la nullité de certaines clauses du bail.
  • une obligation de remboursement du trop-perçu au locataire,

Aussi, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le Juge des contentieux de la protection pour contester la fixation de son loyer.

 

L’intérêt d’un accompagnement juridique

L’encadrement des loyers est un dispositif complexe, soumis à des textes en constante évolution et à des arrêtés locaux variables.

Ainsi, un avocat en droit immobilier peut :

      • vérifier la conformité du bail au regard de la réglementation,
      • conseiller sur la fixation du loyer,
      • assister le propriétaire ou le locataire en cas de litige,
      • intervenir dans les procédures de conciliation ou devant le juge.

Faire appel à un avocat permet de sécuriser la relation locative et d’éviter des sanctions financières importantes.