Un commissaire de justice vous a remis un acte intitulé « commandement de payer visant la clause résolutoire ». Votre bailleur vous réclame plusieurs mois de loyers, des charges ou une régularisation, et vous indique que, faute de paiement dans le mois, le bail sera résilié de plein droit. Pour un commerçant, l’enjeu est considérable : perdre le bail, c’est souvent perdre le fonds de commerce. Ce délai d’un mois est décisif, et il existe des moyens d’éviter la résiliation, à condition d’agir vite.

La règle : un mois pour régulariser

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à certaines obligations, au premier rang desquelles le paiement du loyer et des charges. Cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (article L. 145-41 du Code de commerce). Si vous payez l’intégralité des sommes réclamées dans ce délai, la clause ne peut plus jouer.

Le commandement doit en outre viser une obligation expressément sanctionnée par la clause résolutoire, et indiquer précisément les sommes réclamées. Un commandement qui réclame des sommes non dues, mal calculées ou non justifiées peut être contesté, et le bailleur qui le délivre de mauvaise foi ne peut pas se prévaloir de la clause.

Si vous ne pouvez pas tout payer : demander des délais

Le même article permet au juge, saisi par le locataire, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de deux années, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. Si le locataire respecte ensuite l’échéancier fixé, la clause est réputée n’avoir jamais joué. Cette demande peut être formée dès la réception du commandement, ou en défense lorsque le bailleur saisit le juge pour faire constater la résiliation. Le juge tient compte de la situation du locataire, de sa bonne foi, de l’ancienneté de la dette et des perspectives de redressement.

Les autres moyens de défense

Plusieurs arguments peuvent être soulevés : nullité du commandement pour défaut de mention du délai ou imprécision des sommes, contestation des charges ou de la taxe foncière refacturées, compensation avec des sommes dues par le bailleur, manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de réalisation des travaux qui lui incombent. Enfin, si l’entreprise rencontre des difficultés plus générales, l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire suspend les poursuites pour les loyers antérieurs au jugement et peut permettre de sauver le bail.

Ce que cela change pour vous

L’erreur la plus fréquente consiste à attendre l’assignation du bailleur, voire à laisser passer l’audience. Une fois la résiliation constatée et l’expulsion ordonnée, les marges de manœuvre se réduisent considérablement. À l’inverse, un locataire qui réagit dans le mois, conteste ce qui doit l’être, propose un échéancier sérieux ou saisit le juge pour obtenir des délais conserve de très bonnes chances de garder son bail. Pensez aussi à vérifier si des créanciers inscrits sur votre fonds, comme une banque, doivent être informés : ils ont intérêt à éviter la résiliation.

Les bons réflexes

D’abord, notez immédiatement la date de délivrance du commandement et calculez la date d’expiration du délai d’un mois. Ensuite, vérifiez le décompte des sommes réclamées, poste par poste, au regard du bail, des appels de loyers et de vos paiements. Enfin, si vous ne pouvez pas régler la totalité, payez ce que vous pouvez, formalisez une proposition d’échéancier par écrit et faites saisir le juge avant l’expiration du délai pour solliciter des délais et la suspension de la clause.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il me faire expulser sans passer par le juge ? Non. Même lorsque la clause résolutoire a joué, l’expulsion suppose une décision de justice et doit être mise en œuvre par un commissaire de justice.

J’ai payé avec quelques jours de retard : le bail est-il résilié ? La clause a pu jouer, mais le juge peut encore accorder rétroactivement des délais et suspendre ses effets, ce qui permet souvent de sauver le bail.

Le commandement peut-il viser autre chose que les loyers ? Oui, par exemple un défaut d’assurance ou une activité non autorisée par le bail, à condition que la clause résolutoire sanctionne expressément ce manquement.

Pour aller plus loin

Bail commercial : comment le locataire peut-il résilier et partir ?

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Maître Lucas Gronchi
Avocat au Barreau de Marseille
GronchiAvocat.fr
lucas.gronchi@avocat.fr