Locataire en redressement ou en liquidation judiciaire : comment récupérer le local et les loyers ?

Votre locataire est placé en procédure de redressement ou de liquidation judiciaire ? Vous n’êtes pas sans solution. Découvrez les étapes essentielles pour protéger vos droits de bailleur, récupérer vos loyers impayés et votre local.

Le placement d’un locataire en procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire est une source d'inquiétude légitime pour tout bailleur : loyers impayés, incertitude sur l'avenir du bail, obligations à respecter dans des délais stricts. La situation est technique et chaque erreur peut coûter cher.

Vous trouverez ci-après la marche à suivre et les réflexes à avoir :

1°) Bien déclarer votre créance dans les délais

2°) Exercer un recours contre le locataire cédant pour récupérer les loyers impayés

3°) Ecrire aux organes de la procédure collective pour connaître le sort du bail

4°) Résilier le contrat de bail et expulser le locataire

Comprendre ce qui change dès l'ouverture de la procédure

Dès le jugement d'ouverture d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire, la loi impose la suspension des poursuites individuelles.

L’objectif est de protéger l'entreprise en difficulté le temps que sa situation soit examinée.

Vous ne pouvez ni réclamer le paiement des loyers antérieurs à cette date, ni engager ou poursuivre une action en résiliation du bail pour ces mêmes loyers impayés. Ce n’est que si vous avez obtenu une décision définitive (jugement insusceptible d’appel ou arrêt de la Cour d’Appel) avant le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire que vous pouvez faire valoir la résiliation du contrat de bail.

A défaut vos loyers impayés avant l'ouverture de la procédure ne peuvent plus être réclamés directement à votre locataire. Ils doivent suivre une autre voie : la déclaration de créance.

Étape 1 — Déclarer votre créance dans les délais

C'est l'étape la plus urgente.

Vous devez déclarer le montant des loyers et charges impayés auprès du mandataire judiciaire désigné par le tribunal, dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (délai porté à quatre mois si vous résidez hors de France métropolitaine) par courrier recommandé.

Aucun texte n’impose l’envoi de la déclaration de créances par courrier recommandé. Toutefois, l’accusé de réception vous permet de vous réserver la preuve d’avoir respecté les délais (le cachet de la poste faisant foi) et éviter un rejet de votre créance par le mandataire judiciaire.

Un point capital est souvent oublié : en tant que bailleur, vous devez mentionner votre privilège de bailleur aux termes de votre déclaration de créance. À défaut, votre créance sera traitée comme une créance chirographaire, c'est-à-dire sans priorité de paiement — ce qui réduit considérablement vos chances de récupérer les sommes dues.

À retenir : une créance non déclarée dans les délais est en principe inopposable à la procédure, sauf demande de relevé de forclusion par requête dans un délai de six mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC.

Etape 2 – Faire jouer la clause de garantie solidaire contre le cédant pour récupérer les loyers impayés

Votre contrat de bail contient généralement une clause de garantie solidaire en cas de cession du contrat de bail : concrètement, cette clause permet au locataire (cédant) du bail commercial de s'engager solidairement avec le nouveau locataire du bail (appelé cessionnaire) au paiement des loyers et à l'exécution du bail.

Deux conditions sont à respecter :

  • Information du cédant dans le délai légal d’un mois des impayés de loyer du cessionnaire. Aucune sanction légale n’est prévue en cas de non-respect de ce délai. Toutefois, selon la jurisprudence, la créance du bailleur peut être minorée à condition pour le locataire cédant de prouver que la tardiveté de l’information a causé un accroissement anormal de la dette ou l’a empêché d’intervenir rapidement auprès du cessionnaire pour limiter la dette ;
  • Action dans le délai de trois ans à compter de la cession du contrat de bail.

Attention, la clause de garantie solidaire ne s'applique pas si le locataire cédant est en procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire.

Etape 3 – Ecrire à l’administrateur judiciaire ou au mandataire judiciaire

Il appartient à l’administrateur judiciaire en cas de redressement et au liquidateur judiciaire en cas de liquidation de se prononcer sur la poursuite du contrat de bail.

 

Vous pouvez lui demander par courrier recommandé de se prononcer sur le sort qu’il entend réserver au bail commercial. A défaut de réponse dans le délai d’un mois, le bail est en principe résilié.

L’administrateur ou le liquidateur qui décide de continuer le bail doit toutefois veiller à ce que le locataire respecte toutes ses obligations et qu’il dispose des fonds nécessaires pour assumer le paiement du loyer.

Le manquement à une obligation antérieure autre que le défaut de paiement peut aussi conduire à la résiliation du bail. Il s’agit de toutes les causes autres que financières. Par exemple, on peut invoquer une sous-location non autorisée, un manquement à l’obligation d’entretien, un non-respect de la destination des lieux, un défaut d’assurance 

Étape 4 —  Résilier le contrat de bail et récupérer le local

Durant les trois premiers mois suivant le jugement d'ouverture, vous ne pouvez engager aucune action pour loyers impayés, même si votre locataire cesse de payer les loyers échus après le jugement. Cette période protège l'administrateur judiciaire en cas de redressement ou le mandataire judiciaire en cas de liquidation judiciaire, qui doivent disposer du temps nécessaire pour évaluer si le bail doit être maintenu ou non dans l'intérêt de l'entreprise.

A ce stade, il convient de conserver un décompte des loyers échus et impayés, pour être prêt à agir dès l’expiration du délai de trois mois.

En effet, passé ce délai, si les loyers postérieurs au jugement ne sont toujours pas réglés, deux options s'offrent à vous :

  • La clause résolutoire : si votre contrat de bail contient une clause résolutoire, vous délivrez un commandement de payer par commissaire de justice visant la clause résolutoire du contrat de bail, et à défaut de régularisation, vous saisissez le juge des référés. Cette voie a un avantage : le juge peut prononcer directement l'expulsion du locataire.
  • La voie autonome de l'article L.622-14-2° du Code de commerce : vous déposez une requête auprès du juge-commissaire pour faire constater la résiliation du bail, à condition de justifier de trois mois de loyers et charges postérieurs impayés. Ici, le juge-commissaire ne dispose pas de pouvoir d'appréciation : si les conditions sont réunies, il doit constater la résiliation.

Le choix entre ces deux voies dépend de votre objectif prioritaire (récupérer le local rapidement, obtenir l'expulsion, sécuriser une créance). Votre conseil vous aide à faire le bon choix.

Bon à savoir : le locataire peut faire échec à la résiliation en régularisant sa situation jusqu'au jour de l'audience. Cela renforce l'intérêt d'être accompagné pour bien calibrer le moment et la stratégie de votre action.

Le redressement judiciaire peut aboutir à plusieurs issues : un plan de redressement (l'entreprise poursuit son activité, y compris le bail), une cession de l'entreprise (le bail peut être repris par le repreneur), ou une liquidation judiciaire (avec des règles spécifiques pour le sort du bail).

À chaque étape, votre bail peut être concerné différemment. Il est essentiel de rester informé des décisions prises par l'administrateur et le tribunal, notamment concernant la poursuite ou non du contrat de bail, pour anticiper vos droits et obligations.

Se faire accompagner pour sécuriser vos droits

Entre les délais stricts, les subtilités procédurales (choix de la voie d'action, mention du privilège de bailleur, gestion du calendrier judiciaire) et une jurisprudence en constante évolution, la marge d'erreur est faible. Une déclaration de créance mal rédigée ou un délai manqué peut vous faire perdre définitivement vos droits.

Se faire accompagner par un avocat permet de sécuriser chaque étape : déclaration de créance, action contre le cédant, choix stratégique de la voie de résiliation, représentation devant le juge-commissaire ou le juge des référés.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si je ne déclare pas ma créance à temps ? Votre créance devient en principe inopposable à la procédure, ce qui signifie que vous ne pourrez plus la faire valoir dans le cadre du redressement ou de la liquidation judiciaire, sauf à démontrer que le défaut de déclaration n'est pas de votre fait. Dans cette dernière hypothèse, il faut déposer une requête auprès du juge commissaire pour demander à être relevé de forclusion.

Puis-je expulser mon locataire immédiatement s'il ne paie plus ? Non. Vous devez respecter le délai de 3 mois suivant le jugement d'ouverture avant de pouvoir engager toute action en resiliation pour loyers impayés postérieures à la procédure.

Le redressement judiciaire signifie-t-il que je vais perdre mes loyers ? Pas nécessairement. Le sort de votre créance dépend de l'issue de la procédure et du rang de votre créance (privilégiée ou non). C'est justement pour cela que la déclaration de créance, avec mention du privilège de bailleur, est essentielle.

Vous êtes bailleur et votre locataire vient d'être placé en redressement ou en liquidation judiciaire ? Chaque situation a ses spécificités et les délais expirent vite. Vous pouvez prendre attache avec le cabinet pour faire le point sur vos droits et la stratégie la plus adaptée à votre dossier afin de récupérer vos loyers et votre local dans les meilleurs délais.