Cass. civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 24-12.082 (publié au Bulletin)

 

La Cour de cassation apporte un éclairage sur la qualification juridique d’une clause contractuelle de résiliation insérée dans un CCMI. 

 

Les faits : 

Un couple de particuliers avait conclu un contrat de construction de maison individuelle, pour un prix de 137.810 euros 

Mais, avant le démarrage du chantier, ils avaient informé le constructeur qu’ils renonçaient finalement au projet de construction. 

Le constructeur réclamait le paiement de l'indemnité forfaitaire de 10% prévue par le contrat (soit 13.000 euros).

 

⚖️ En 1re instance, et en cause d’appel, les juges avaient réduit le montant de l’indemnité contractuelle (à 6.890 euros), considérant que la clause litigieuse constituait une clause pénale susceptible de modération par le juge. 

Contestant cette analyse, le constructeur a formé un pourvoi en cassation.

 

La question centrale était de déterminer la nature juridique de la clause contractuelle qui prévoyait, en cas de résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage, le paiement :

  • des sommes correspondant à l’avancement des travaux ;

  • et d’une indemnité forfaitaire de 10 % du prix convenu en compensation des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de l’exécution complète de la construction.

 

❗ La qualification de cette clause était essentielle, car elle détermine les pouvoirs du juge :

  • s’il s’agit d’une clause pénale : le juge peut la modérer ou réduire si elle est manifestement excessive ;

  • Au contraire, s’il s’agit d’une clause de dédit : elle n’est pas susceptible de modération par le juge, car elle constitue simplement le prix de la faculté de résilier le contrat.

 

⚖️ La Haute juridiction, se fondant sur les articles 1231-5 (clause pénale) et 1794 du Code civil (résiliation du marché à forfait), énonce que la clause litigieuse ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître d’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait être qualifiée de clause pénale mais de clause de dédit, insusceptible de modération par le Juge. 

 

Elle rappelle que :

  • la clause pénale a pour objet de sanctionner une inexécution du contrat ;

  • la clause de dédit permet à une partie de se soustraire à l’exécution de ses obligations moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire convenue.  

Cette qualification exclut la possibilité pour le juge de modérer l’indemnité, consolidant ainsi la liberté contractuelle des parties dans la fixation de ce prix de dédit.