Bien indivis occupé gratuitement par un héritier : calcul de l'indemnité d'occupation et répartition des charges

Que faire lorsqu'un cohéritier occupe seul et gratuitement un bien immobilier issu d'une succession sans payer de loyer ni assumer les charges ?

Réponse : L'article 815-9 du Code civil dispose que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d'une indemnité d'occupation au profit de l'indivision. Cette créance, calculée d'après la valeur locative du bien (avec un abattement de précarité de 10 à 20 %), est soumise à une prescription de 5 ans (art. 815-10 C. civ.). Parallèlement, l'occupant doit supporter seul les charges locatives et d'entretien courant.

1. Répartition légale des charges entre l'indivision et l'occupant

Nature des dépenses Exemples concrets Débiteur légal
Consommations personnelles & entretien courant Eau, électricité, gaz, entretien de la chaudière, menues réparations locatives L'indivisaire occupant seul (à sa charge exclusive).
Charges de copropriété Charges de fonctionnement / Charges d'entretien des parties communes Charges locatives dues par l'occupant ; charges générales réparties entre tous les indivisaires.
Impôts locaux & taxes Taxe foncière / Taxe d'habitation sur les logements vacants ou résidences secondaires L'indivision (répartition au prorata des quotes-parts de chaque héritier).
Gros travaux & conservation du bien Réfection de toiture, ravalement de façade, remplacement de chaudière vétuste L'indivision (créance au titre de l'art. 815-13 C. civ. pour celui qui avance les fonds).

2. Modalités de calcul et fixation de l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer le préjudice subi par l'indivision privée de la jouissance ou des revenus locatifs du bien :

  • Base de calcul : Elle est fixée à partir de la valeur locative réelle du bien sur le marché local.
  • Abattement pour précarité d'occupation : La jurisprudence applique généralement une décote de 10 % à 20 % sur la valeur locative. En effet, l'indivisaire occupant ne bénéficie pas des garanties protectrices d'un bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 et peut voir son occupation remise en cause lors du partage.
  • Versement à l'indivision : L'indemnité n'est pas versée directement aux autres héritiers, mais vient créditer la masse indivise (compte d'administration de l'indivision), augmentant ainsi la somme globale à partager.

3. Attention au piège de la prescription quinquennale (Art. 815-10 C. civ.)

L'action en recouvrement de l'indemnité d'occupation est enfermée dans un délai strict de 5 ans :

  • Perte des années antérieures : Si un héritier occupe le bien depuis 7 ans sans payer, les indemnités correspondant aux deux premières années sont irrémédiablement prescrites et perdues pour l'indivision.
  • Nécessité d'un acte interruptif : Dès l'apparition d'un désaccord, l'avocat doit faire signifier un acte interruptif de prescription (demande en justice, assignation en partage) pour figer les droits de l'indivision et préserver les créances mensuelles à venir.

4. Cas pratique résolu : Règlement des comptes lors du partage

  • Situation : Deux sœurs (A et B) héritent à parts égales (50/50) d'un appartement dont la valeur locative est de 1 000 €/mois. La sœur A occupe seule le logement depuis 6 ans sans titre ni versement d'indemnité.
  • Application des règles juridiques :
    1. Prescription : Seules les 5 dernières années (60 mois) sont recouvrables (la 1ère année est prescrite).
    2. Calcul de l'indemnité : Valeur locative nette retenue après abattement de 20 % = 800 €/mois. Total dû à l'indivision : 800 € × 60 mois = 48 000 €.
    3. Intégration au partage : La sœur A doit 48 000 € à la masse indivise. Lors de la liquidation de la succession, sa part d'héritage sera diminuée de 48 000 €, ce qui permettra à la sœur B de percevoir 24 000 € au titre de sa quote-part sur cette créance.

5. Questions fréquentes (FAQ)

Comment contraindre un indivisaire occupant à quitter les lieux ou à payer ?

En l'absence de solution amiable, l'avocat peut saisir en référé le Président du Tribunal judiciaire pour fixer une indemnité d'occupation provisionnelle et, si nécessaire, ordonner l'expulsion si l'occupation trouble manifestement la gestion du bien (art. 815-6 C. civ.).

Peut-on forcer la vente du bien si l'occupant bloque la succession ?

Oui. Si l'occupant refuse de vendre ou de racheter les parts, les indivisaires peuvent agir sur le fondement de l'article 815-5-1 Code civil ou de l’article 815-6 du code civil, s'il est justifiée d'une urgence et d'un péril pour l’intérêt commun ou assigner en partage judiciaire pour obtenir la vente aux enchères (licitation) du bien (art. 840 C. civ.).

À propos de l'auteure :

Cet article a été rédigé par Maître Pascale MULLER, Avocat au Barreau de Versailles, titulaire du certificat de spécialisation en Droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine, associée au sein du cabinet M2RL Avocats.

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