DPE mensonger dans le neuf : le promoteur condamné à payer les travaux de mise en conformité

À propos du jugement TJ Grasse, 19 décembre 2025

Un promoteur a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement neuf sur la Côte d’Azur en garantissant une performance énergétique de classe A. Le logement livré était en réalité classé D, puis C.

Le tribunal judiciaire de Grasse vient de condamner le promoteur à financer les travaux correctifs à hauteur de 14 000 euros — confirmant qu’un DPE inexact engage la responsabilité du vendeur depuis la réforme du 1ˢᵗ juillet 2021. La décision dépasse le cas d’espèce : elle clarifie la frontière entre la garantie des vices apparents en VEFA (article 1642-1 du Code civil) et l’obligation de délivrance conforme.

Les faits : un DPE de classe A pour un logement classé D

En novembre 2019, des acquéreurs achètent en VEFA un appartement au sein d’un ensemble immobilier antibois. La livraison définitive intervient le 31 mai 2022, après une première tentative avortée. Un procès-verbal de livraison contradictoire est dressé, en présence de leur conseil, d’un expert mandaté par leur assureur, d’un représentant de la maîtrise d’ouvrage et de la maîtrise d’œuvre, et — surtout — d’un commissaire de justice.

Cette précaution se révélera décisive.

Plusieurs réserves y sont consignées : déformations de châssis, impacts sur menuiseries, coulures de peinture, raccords défectueux, marquages de revêtement. Les acquéreurs adressent un courrier de réserves le 28 juin 2022, puis une mise en demeure le 9 octobre 2022. Le promoteur reste défaillant.

Surtout, les acquéreurs constatent rapidement que la performance énergétique de leur appartement n’est pas celle annoncée. Le DPE remis par le promoteur, établi le 20 octobre 2021, mentionnait une classe A. Un diagnostic indépendant commandé en novembre 2022 révèle une classe D — un second diagnostic confirmera une classe C. L’écart est considérable : il se traduit par des charges énergétiques significativement plus élevées que celles anticipées, et par une dévalorisation potentielle du bien.

Pour contraindre le promoteur à s’exécuter, les époux consignent à la Caisse des dépôts une somme de 12 628,35 euros, correspondant à 5 % du prix de vente. Faute de réaction, ils l’assignent par acte du 28 avril 2023.

La distinction entre vices apparents et défaut de délivrance conforme

Le tribunal commence par rappeler qu’en VEFA les vices apparents relèvent d’un régime spécifique posé par les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil. Cette garantie est exclusive de tout autre régime de responsabilité (Cass. 3e civ., 24 mai 2018, n° 17-14.644).

L’acquéreur dispose d’un délai d’un an, à peine de forclusion, à compter de la décharge du vendeur (réception ou expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession).

La preuve des réserves doit être contradictoire.

C’est là que le procès-verbal du commissaire de justice du 31 mai 2022 prend toute sa valeur : c’est le seul document opposable au promoteur, retenu par le tribunal. Les autres réserves invoquées par les acquéreurs, simplement affirmées, sont écartées. À l’inverse, le tribunal refuse toute valeur probante au document interne (extrait de logiciel) produit par le promoteur pour démontrer la levée des réserves : seul un procès-verbal contradictoire de mainlevée aurait été recevable.

Cinq postes de réserves sont finalement retenus :

  • Chambre 2 : déformation de châssis sur porte-fenêtre droite, impact sur menuiserie, tâche grisâtre.
  • Chambre 3 : éclat sur menuiserie de fenêtre, griffures.
  • Salle de bains : coulure de peinture sur la porte.
  • Chambre 1 : raccords de peinture incorrects et griffure du rail de placard.
  • Volets loggia : revêtement marqué.

Le promoteur est condamné à les lever, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement.

L’opposabilité du DPE au vendeur depuis le 1ˢᵗ juillet 2021

C’est sur le terrain de la délivrance conforme que la décision présente son apport principal.

Depuis le 1ˢᵗ juillet 2021, en application de l’article L. 271-4, II, alinéa 4 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE n’est plus un simple document informatif. Ses informations sont devenues opposables au vendeur. Concrètement, l’acquéreur peut invoquer à l’encontre du vendeur tout défaut de conformité entre la chose vendue et les mentions du diagnostic.

En l’espèce, le DPE litigieux a été établi le 20 octobre 2021, soit postérieurement à l’entrée en vigueur du dispositif. Il est donc pleinement opposable au promoteur. Le tribunal en tire les conséquences : l’écart entre le classement A annoncé et le classement réel D (puis C) constitue un défaut de conformité dont les acquéreurs peuvent se prévaloir pour exiger la mise en conformité du logement.

S’appuyant sur deux devis eux-mêmes fondés sur une étude énergétique d’un cabinet d’architecte non utilement contestée, le tribunal retient une indemnité moyenne de 14 000 euros pour permettre aux acquéreurs d’obtenir le classement A initialement promis.

Détail à noter : le tribunal écarte une partie des jurisprudences citées par les demandeurs au motif que les références (numéros et dates) ne correspondent à aucune décision retrouvée. Avertissement procédural utile pour les rédacteurs d’écritures.

La consignation : un outil utile, mais aux finalités limitées

Le promoteur sollicitait reconventionnellement la déconsignation du solde du prix de vente, soutenant que la consignation visait à le contraindre à lever des réserves — usage que la loi ne prévoit pas.

Le tribunal lui donne raison sur le principe. L’article R. 261-14 du CCH n’autorise la consignation du solde qu’en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. La consignation est une garantie provisoire, qui a vocation à cesser ses effets dès lors que le vendeur aura procédé aux mises en conformité.

Elle ne peut servir à garantir la levée des réserves, lesquelles obéissent au régime distinct de l’article 1642-1.

Dès lors que le tribunal prononce la mise en conformité (les 14 000 euros), la consignation perd son objet et doit être restituée au vendeur.

Mais — et c’est l’élément pratique décisif — le tribunal opère immédiatement la compensation entre les créances réciproques, sur le fondement des articles 1347 et suivants du Code civil. Le solde du prix dû par les acquéreurs (12 628,35 euros) s’éteint à due concurrence avec l’indemnité due par le promoteur (14 000 euros). Dans les faits, les acquéreurs n’auront aucune somme supplémentaire à débourser.

S’y ajoutent 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du promoteur aux entiers dépens. L’exécution provisoire est de droit.

Ce qu’il faut retenir pour les acquéreurs en VEFA

La décision rappelle plusieurs réflexes essentiels.

  • Faire constater les réserves par un commissaire de justice à la livraison. Sans procès-verbal contradictoire, les réserves invoquées risquent d’être écartées en cas de contentieux. Le surcoût d’un commissaire de justice est marginal au regard des conséquences possibles.
  • Vérifier la performance énergétique réelle du logement après livraison. Un DPE indépendant, commandé dans les semaines suivant la prise de possession, permet de détecter rapidement un écart avec le classement annoncé. Ce diagnostic deviendra une pièce maîtresse en cas de contentieux.
  • Comprendre la portée — et les limites — de la consignation. La consignation du solde du prix est un outil de pression efficace en cas de défaut de délivrance conforme (DPE, surfaces, équipements…). Elle ne peut en revanche pas servir à garantir la seule levée des réserves, qui obéit à un régime distinct.
  • Agir vite. L’action sur les vices apparents en VEFA est enfermée dans un délai d’un an (article 1648 alinéa 2 du Code civil), à compter de la décharge du vendeur. Au-delà, l’action est forclose.

« Le DPE n’est plus un document de façade. Depuis le 1ˢᵗ juillet 2021, il engage le promoteur. Quand le classement annoncé ne correspond pas à la réalité du logement livré, les acquéreurs peuvent agir — et obtenir, comme dans cette affaire, la prise en charge des travaux nécessaires pour ramener le bien à la performance contractuellement promise. »

 

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